“Bắt mạch” thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2023 26/06/2023

(KDTT) – Kể từ thời điểm đầu năm 2023 đến nay, nhiều chính sách, nghị quyết từ phía các cơ quan quản lý nhà nước đã được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh. Tuy nhiên, để những chính sách này thực sự “ngấm” vào thị trường thì vẫn cần thời gian. Vậy liệu rằng, từ giờ đến cuối năm thị trường bất động sản sẽ diễn biến thế nào?Trong 6 tháng đầu năm, mặc dù thị trường đón nhận những thông tin tích cực, tuy nhiên nhìn chung thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi cảnh trầm lắng.

Quay trở lại thời điểm tháng 2 vừa qua, Hội nghị gỡ khó cho thị trường bất động sản do Thủ tướng Chính phủ chủ trì đã diễn ra. Sau đó, nhiều chính sách nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp liên tục được ban hành.

Đáng chú ý với Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” đã đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.

Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 – 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Kèm theo đó là việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã công bố về Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030 theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngoài ra còn có Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Thông tư số 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại thời gian trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ và Thông tư 03/2023/TT -NHNN cho phép tổ chức tín dụng mua lại ngay trái phiếu doanh nghiệp..

Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành 4 lần vào các ngày 15/3, 3/4, 23/5 và 16/6. Ngân hàng Nhà nước kì vọng gửi thông điệp ra thị trường và định hướng giảm lãi suất huy động đối với các ngân hàng thương mại, trên cơ sở đó hạ lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp, giúp nền kinh tế tăng trưởng.

Theo đó, năm 2023 ghi nhận có nhiều tuyến đường cao tốc được khởi công trên khắp cả nước. Riêng khu vực phía Nam đồng loạt khởi công 3 tuyến cao tốc. Cụ thể, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột và Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh.

Đáng chú ý, ngày 25/6, UBND Hà Nội tổ chức lễ khởi công dự án Vành đai 4 Vùng thủ đô tại xã Song Phương, huyện Hoài Đức (vị trí nút giao giữa vành đai 4 với đại lộ Thăng Long).

Ngoài điểm cầu chính ở xã Song Phương, Hà Nội còn tổ chức lễ khởi công ở 3 điểm cầu khác gồm xã Tam Hưng (Thanh Oai), xã Văn Bình (Thường Tín), xã Thanh Xuân (Sóc Sơn). Bắc Ninh và Hưng Yên mỗi tỉnh cũng có một điểm cầu.

Dự án Vành đai 4 Vùng thủ đô có chiều dài 112,8km (gồm 103,1km đường vành đai 4 và 9,7km tuyến nối). Tổng mức đầu tư dự án là 85.813 tỷ đồng. Thời gian thi công từ năm 2023 đến 2027.

Dự án đi qua 3 tỉnh Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh với 7 dự án thành phần. Trong đó, mỗi tỉnh phụ trách một dự án GPMB, một dự án đường song hành qua địa bàn tỉnh mình. Riêng dự án cầu cạn cao tốc toàn tuyến sẽ đầu tư theo phương thức BOT và giao Hà Nội quản lý.

Các chuyên gia về đô thị đánh giá, việc xây dựng, phát triển các tuyến đường có ý nghĩa quan trọng bởi “Cầu và đường mở đến đâu, giá bất động sản sẽ tăng đến đấy”. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó có đường giao thông xem như một bước đệm, tạo động lực thúc đẩy cho tiện ích khác phát triển. Qua đó, góp phần làm thay đổi diện mạo của khu vực, đồng thời thu hút thêm nguồn vốn đầu tư dự án từ doanh nghiệp trong và ngoài nước, tạo sức bật cho thị trường bất động sản địa phương.

Ngoài ra, dự kiến năm 2023, ba bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tháo gỡ một số vướng mắc về pháp lý cho thị trường hiện nay, cũng như bổ sung hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như: officetel, condotel, biệt thự biển.

Bên cạnh đó, nhóm tài sản kế tiếp nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư gồm: Nhà ở và căn hộ dịch vụ, đặc biệt là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động, chuyên gia, nhân sự nước ngoài đến Việt Nam. Ngoài ra, một phân khúc thú vị khác rất đáng chú ý trong năm 2023 là bất động sản nghỉ dưỡng, khi Việt Nam đang nỗ lực tận dụng đà phục hồi của nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng, từ khách du lịch trong nước lẫn quốc tế sau dịch.

Các chuyên gia cũng cho rằng, diễn biến thị trường hiện tại không giống cuộc khủng hoảng tài chính trong quá khứ. Khi ấy, mức cho vay trên giá trị từng cao hơn nhiều so hiện nay và chính những điều kiện đó đang tạo ra cơ hội mới. Nếu nhà đầu tư lựa chọn thị trường, tài sản và có chiến lược chắc chắn thì đây chính là thời điểm tốt để đầu tư.

Dưới góc độ cơ quan tham mưu cho Chính phủ, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Vương Duy Dũng cũng kỳ vọng Chính phủ sớm ban hành chính sách, cơ chế liên quan nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản. Chia sẻ thêm, ông cho biết: “Hiện nay, những vướng mắc của quy định pháp luật, với sự chỉ đạo tích cực, quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành đang rất khẩn trương hoàn thiện nội dung nghị định, quy định sửa đổi liên quan. Chính cách làm cùng tinh thần như vậy, thì vướng mắc liên quan sẽ sớm tháo gỡ, mà đồng bộ các ngành, chứ không riêng gì một ngành, lĩnh vực nào. Đấy là cơ sở, điều kiện thuận lợi để hy vọng thị trường bất động sản năm 2023 và thời gian tới phát triển ổn định hơn”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong khi Chính phủ đang chỉ đạo rất quyết liệt việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường thì nguyên nhân cơ bản của các khó khăn, vướng mắc dự án đang gặp phải chủ yếu do việc tổ chức thực thi pháp luật của địa phương. Cụ thể, liên quan đến quy hoạch, các địa phương chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đang triển khai thực hiện với quy hoạch chung của địa phương.

Theo các chuyên gia, trước hết là cần khơi thông các dự án bất động sản đang bị dừng do vướng mắc pháp lí. Các địa phương cần phối hợp tốt với Tổ công tác của Chính phủ để rà soát các dự án đang đình trệ, tìm ra phương án tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc.

Việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án cần triển khai nhanh chóng, quyết liệt, bởi nguồn cung trên thị trường đang rất khan hiếm và doanh nghiệp bị “cầm chân” ngày nào là nguy cơ phá sản sớm hơn ngày đó.

Tại một báo cáo mới đây, đại diện Bộ Xây dựng đã cho biết, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản đã làm việc với các địa phương, rà soát 180 dự án tại TP Hồ Chí Minh, 170 dự án tại Hà Nội, Đà Nẵng là 75 dự án. Trong đó, một số dự án lớn tác động trực tiếp tới nhiều nhà đầu tư trên thị trường.

“Nếu thuộc thẩm quyền của các địa phương, các địa phương phải giải quyết. Do đó, Tổ công tác đang rất tích cực rà soát cùng với các địa phương để tháo gỡ, tránh lãng phí. Hiện nay, chúng ta đang thấy nhiều dự án phải dừng thi công. Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Tổ công tác làm việc với Đồng Nai, liên quan đến 7 dự án của các tập đoàn như Novaland, Hưng Thịnh, DIC. Đây là những dự án được trao đổi, tháo gỡ ngay cùng với UBND tỉnh. Trên cơ sở làm việc, tỉnh sẽ triển khai để rà soát và làm rõ nội dung này”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin.

Nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên trong giai đoạn cuối quý III/2023. Bên cạnh đó, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Giai đoạn 2012 – 2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20 – 30%.

Còn đối với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm. Do đó, dù tính thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Trên thị trường bất động sản hiện nay, căn hộ cao cấp, giá từ 6 – 7 tỷ đồng sẽ không còn được tập trung nhiều, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiên phát triển những sản phẩm khoảng giá 2 – 3 tỷ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững.

Về mặt chính sách, Chính phủ đang hỗ trợ rất nhiều cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và mạnh mẽ vươn lên.

Trong bối cảnh thị trường hiện nay, phân khúc nhà ở hướng tới người mua thực sẽ dẫn dắt thị trường bđs năm 2023, đó là nhà đất thổ cư giá hợp lý và các căn hộ giá bình dân hoặc tầm trung. Trong đó, các dự án nhà ở xã hội với giá 1-2 tỷ đồng/1 căn đang đặc biệt được mong chờ và dự báo sẽ tạo thành cú hích cho thị trường chung.

Các vấn đề pháp lý, những vướng mắc khó khăn của các dự án nói riêng và thị trường bđs 2023 nói chung đang được nhà nước quan tâm và tháo gỡ. Hứa hẹn sự trở lại sôi động và mạnh mẽ của thị trường bất động sản vào quý III/2023. Nhưng trước đó, doanh nghiệp và các nhà đầu tư cũng cần có những kế hoạch, phương án kinh doanh hợp lý, để có thể vượt qua được “tâm bão”.