Trong 6 tháng đầu năm 2023, những khó khăn và thách thức liên quan đến kiểm soát tín dụng, lãi suất cao, thanh khoản kém, thanh tra rà soát nghiêm ngặt các dự án, chủ đầu tư, các khó khăn về pháp lý chưa được giải quyết đã gây sức ép lớn lên thị trường Bất động sản.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn đối diện với một số khó khăn đến từ sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang hoãn việc mở bán sản phẩm mới, nên nguồn cung mới căn hộ năm nay dự đoán sẽ giảm. Tuy nhiên nếu như các room tín dụng được nới ra trong khoảng cuối năm 2023 thì thị trường đất nền sẽ được hưởng nhiều lợi thế tăng trưởng tốt do nhu cầu đầu tư đất nền ở Việt Nam vẫn đang rất cao.
Thị trường đất nền giao dịch ảm đạm.
Tính đến nay, thị trường đã đi qua 2 quý đầu năm 2023, song, nhìn nhận thực tế thì dấu hiệu khởi sắc vẫn chưa xuất hiện rõ ràng. So với cuối năm 2022, làn sóng rao bán đất nền với mức giá giảm 20-30% đã nhiều hơn. Mặc dù vậy, lượng giao dịch thành công rất ít do tâm lý người mua vẫn đang e ngại hoặc chờ đợi sự giảm giá sâu hơn.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes đánh giá, thị trường đất nền hiện giao dịch rất chậm. “Từ đầu năm đến nay, khu vực ven Hà Nội không có sản phẩm mới ra mắt thị trường. Các sản phẩm đất nền dự án mới bán giai đoạn 2020-2021 đang có hiện tượng “cắt lỗ”, quanh mức 20-25%. Còn với những sản phẩm ở dự án đã mở bán trước thời điểm 2020-2021, mức giá giảm ít hơn, quanh mức 10-15%”, ông Chung cho hay.
Theo ông Chung, câu chuyện “cắt lỗ” xảy ra ở thị trường thứ cấp. Đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng, hoặc đầu tư dàn trải quá nên cần thu hồi dòng tiền. Khu vực nào tăng giá đột biến thì tốc độ “cắt lỗ” càng sâu.
Ông Chung cũng nhận định: “Qua quý II, khi thị trường có nhiều tích cực hơn sẽ không còn hiện tượng giảm giá nữa. Hiện có một số nhà đầu tư bắt đầu đi tìm hiểu, mua gom”.
Tuy nhiên, khi đi săn đất nền “cắt lỗ”, ông Chung cho rằng, nhà đầu tư cần quan tâm đến việc so với đỉnh điểm được giảm giá bao nhiêu. Mức giá hiện tại đã phù hợp với nhu cầu thực tế chưa, khách hàng mua để ở có thể mua được không… rồi mới đưa ra quyết định cuối cùng.
Những thị trường tiềm năng có thể đầu tư đất nền, ông Chung gợi ý, nên là những khu vực có tiềm lực kinh tế tốt, chẳng hạn như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam,… Tuy nhiên, Bắc Giang thời gian qua, mức giá tăng giá khá mạnh, nên cần lựa chọn sản phẩm phù hợp. Đặc biệt, ông cho rằng, cần phải chọn dự án nằm ở vị trí trung tâm, gần khu công nghiệp, đáp ứng được nhu cầu ở.
Theo nhận định của vị này, trong tương lai, đất nền ở đô thị tỉnh vẫn có thể thanh khoản được với điều kiện phải nằm ở khu vực trung tâm thành phố, thị trấn huyện, đáp ứng nhu cầu ở, giá trị vừa phải.
Còn ở thị trường đất nền miền Nam, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường đất nền vùng ven Tp.HCM còn gặp khó khăn ở giai đoạn này. Đây là loại hình mang tính đầu tư cao. Từ cuối năm 2022 đến nay, đất nền đang giảm giá phổ biến từ 5-30% (tuỳ khu vực). Nếu để hồi phục thanh khoản thì đất nền Tp.HCM sẽ hồi phục trước, sau đó mới lan ra các tỉnh lân cận.
Vị này chia sẻ thêm, nguồn cung mới phân khúc đất nền tại Tp.HCM sẽ tiếp tục hạn chế. Các chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng ít nhất phải có độ trễ 3-6 tháng, thường đi chậm hơn sự phát triển của thị trường. Vì thế, phải qua năm 2024, mới là thời điểm của thị trường đất nền.
Đánh giá về tiềm năng của phân khúc này, ông Quang cho rằng, đây vẫn là loại hình bất động sản truyền thống, mua để đầu tư, mua để dành. 70% người mua chọn đất nền vì mang tính chất tích lũy tài sản. Thời gian qua, đất nền tại khu vực vệ tinh Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An…đã tăng giá gấp nhiều lần, từng sốt cục bộ. Nhu cầu mua để ở, để dành hoặc để xây nhà cho công nhân thuê vẫn có.
Nhận định về thị trường đất nền tỏng thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: ““Xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền. Thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là những tỉnh có lượng FDI lớn đều có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu. Chỉ có những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì mới bị giảm giá”.
