Xu hướng dịch chuyển văn phòng khỏi trung tâm thành phố
Tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh làn sóng trả mặt bằng để tiết kiệm chi phí của các công ty, doanh nghiệp ồ dạt diễn ra gây lệch pha cung cầu, khiến tỷ lệ bỏ trống văn phòng tăng đột biến.
Bà Trang Bùi – CEO Cushman & Wakefield – cho biết, khó khăn vẫn đang bủa vây các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có các đơn vị khai thác, cho thuê văn phòng khi làn sóng dịch chuyển ra vùng ven hoặc thu hẹp diện tích văn phòng đang diễn ra phổ biến nhiều tháng nay, tập trung vào các doanh nghiệp môi giới bất động sản, bán lẻ gặp khó khăn về tài chính vì sức mua giảm, áp lực trả lãi vay tăng cao.
Tại Hà Nội, theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong quý II vừa qua, thị trường văn phòng Hà Nội không có nguồn cung mới. Tuy nhiên, tính từ đầu năm, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận thêm 21.500 m2 diện tích văn phòng mới thuộc tòa nhà Lancaster Luminaire (Hạng A) ở quận Đống Đa.
Hiệu suất thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội (Nguồn: Cushman & Wakefield Việt Nam)
Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm đang diễn ra, khiến nguồn cung văn phòng Hạng A và B tập trung chủ yếu ở khu vực ngoại thành, với diện tích lớn hơn 6,2 lần so với nguồn cung hiện tại ở khu vực trung tâm.
Tại khu vực Cầu Giấy – Mỹ Đình, khách hàng có thể thuê tòa nhà văn phòng hạng A với giá hợp lý từ 20 – 25$/m2. Trong khi đó, khu vực Ba Đình – Đống Đa là những khu vực có nhiều nhu cầu thuê văn phòng nhất, dẫn đến giá thuê phân khúc hạng A lên đến 40 -45$/m2.
Ngược lại, khu vực Hoàn Kiếm (Khu vực trung tâm) không có nguồn cung mới trong tương lai do các tòa nhà văn phòng tại đây đạt mức tỷ lệ lấp đầy trên 95% và giá thuê luôn rất cao. Thậm chí, một số tòa nhà văn phòng ở khu vực này có giá thuê lên đến 50 – 55$/m2. Vì vậy, nhiều khách thuê đang chuyển hướng và tập trung thuê văn phòng ở khu vực Ba Đình, Đống Đa và Cầu Giấy.
Còn tại TP. Hồ Chí Minh, trong Q2 2023, tòa nhà Waterfront Tower (Quận 1) chính thức được chào thuê ra thị trường văn phòng cho thuê, đóng góp thêm gần 6.000 m2 sàn văn phòng cho thị trường TP.HCM.
Nguồn cung và lượng hấp thụ văn phòng thị trường TP. Hồ Chí Minh
Xu hướng trả mặt bằng đang vẫn đang tiếp diễn. Theo ghi nhận từ các giao dịch lớn trên thị trường trong 6T 2023, phần lớn diện tích trả ra đến từ các ngành Bất động sản, Công nghệ và Ngân hàng.
Trong 6 tháng đầu năm 2023, hơn 70% số lượng các giao dịch lớn liên quan đến trả mặt bằng hoặc di dời văn phòng. Khu Trung tâm, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất cũng như giá thuê cao nhất, là thị trường chịu ảnh hưởng nhất từ xu hướng này. Trong khi đó, khu vực Rìa trung tâm ghi nhận nhiều hoạt động di dời nhờ vào khung giá thấp hơn nhưng vẫn tiếp giáp với khu vực Trung tâm.
Lượng hấp thụ thuần 6T 2023 ước tính ở mức -4.500m2.
Tại TP. Hồ Chí Minh, Savills Việt Nam nhận định, khách thuê với tâm thế cẩn trọng, có xu hướng giữ nguyên mặt bằng hiện thuê, hay thậm chí giảm diện tích thuê nhằm tiết kiệm chi phí vận hành. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy ở hạng A và hạng B đều giảm nhẹ so với quý trước, lần lượt ở mức 0,7 và 2,7%.
Bối cảnh kinh tế đã ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu văn phòng, các doanh nghiệp ưu tiên việc tiết kiệm chi phí và giảm thiểu chi tiêu cho không gian văn phòng, khiến lượng hấp thụ thuần ở mức âm 17.120m2.
Nguy cơ khủng hoảng thừa
Theo chuyên gia của Knight Frank Việt Nam, các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung hạng A gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023. Kéo theo đó là giá thuê văn phòng sẽ phải giảm. Khi tỉ lệ lấp đầy chạm mốc 75%, giá chào thuê một số tòa nhà nói trên có thể giảm đến 20%. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A sẽ giảm còn 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, còn 48,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 44,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỉ lệ trống sẽ tăng tương ứng lên 29%, 24%, 32%, cho thấy biến động lớn trong thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM.
Văn phòng hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn, do phân khúc này sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất từ xu hướng thị trường ngày càng ưu ái khách thuê. Giá thuê văn phòng hạng B đang ở mức 34,1 USD/m2/tháng, tỉ lệ trống 12,3% – tương đương với quý trước và tăng 4,1 điểm % so cùng kỳ năm ngoái. Dự báo giá thuê phân khúc này sẽ giảm còn 28,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, còn 26,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 24,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỉ lệ trống cũng sẽ tăng đến 14%, 17% và 20% tương ứng theo từng năm.
Theo JLL Việt Nam cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh sẽ còn đón nhận thêm nguồn cung mới, khi loạt dự án văn phòng cho thuê đang xây dựng, dự báo sẽ sớm đưa vào khai thác trên thị trường.
Còn tại thị trường Hà Nội, nhóm nghiên cứu Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường sẽ chào đón thêm gần 75.000 m2 và 12.0000 m2 diện tích văn phòng Hạng A trong năm 2023 và 2024.
Nhận định về vấn đề này, giới chuyên gia cho rằng, thị trường văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục đứng trước khó khăn.
Ông Nguyễn Hồng Hải – Chủ tịch VNO Group nhận định, nguồn cung cho thuê văn phòng đang dư thừa là do một số nhà thuê bán lẻ, cơ quan, công ty… thu nhỏ quy mô hoạt động để giảm thiểu rủi ro, cũng như chi phí tại thời điểm kinh tế đang có nhiều biến động và khó khăn.
“Trước đây nhiều nhà phố, nhà mặt tiền được các công ty bất động sản thuê lại làm địa điểm để kinh doanh. Nhưng hiện nay, sàn giao dịch đóng cửa, nhu cầu của thị trường giảm. Các công ty trả lại mặt bằng, co cụm lại để có chi phí cầm chừng, trừ những tập đoàn lớn họ thuê và đóng tiền theo năm nên vẫn duy trì”, ông Hải cho hay.
Bà Trang Bùi – CEO Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, tỷ lệ trống cuối năm nay dự kiến sẽ tăng do sự gia nhập của nhiều nguồn cung mới, trong khi nhu cầu văn phòng có phần chững lại. Tuy nhiên, theo dự báo, tỷ lệ trống văn phòng sẽ giảm dần qua các năm tiếp theo nhờ vào sự phục hồi của nền kinh tế và tăng trưởng nhu cầu thuê văn phòng. Dự kiến tỷ lệ trống văn phòng có thể đạt khoảng 24% vào năm 2026.
