Thị trường địa ốc chỉ dừng lại ở mức “cầm cự”, chưa thể thoát khỏi suy yếu 14/06/2023

(KDTT) – Thời gian qua, mặc dù nhận được sự hỗ trợ sát sao từ phía Chính phủ thông qua việc nghiên cứu, đưa ra các giải pháp tháo gỡ và sự cố gắng, nỗ lực không ngừng để tồn tại của các Doanh nghiệp BĐS, Môi giới BĐS. Nhưng do thị trường bị “ngấm đòn” trong thời gian dài, khiến mọi nỗ lực của tất cả các phía đều mới chỉ dừng lại ở mức giúp thị trường cầm cự, chưa thể thoát khỏi trạng thái suy yếu. Sức khoẻ của thị trường, môi giới bất động sản trong suốt thời gian qua luôn duy trì ở mức báo động.

Tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ ảnh hưởng tới các đối tượng tham gia thị trường bất động sản mà còn kéo theo sự trì trệ của hàng loạt các ngành nghề liên quan khác. Nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt các đối tượng, từ doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và môi giới bất động sản. Nhiều người lao động sẽ lâm vào cảnh mất việc làm, hệ lụy đến cuộc sống an sinh xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, qua số liệu tổng hợp của các địa phương, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022.

Hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, nhất là trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Từ đó, dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Về nguồn cung của thị trường, cả năm 2022, toàn thị trường chỉ có khoảng hơn 48 nghìn sản phẩm. Nếu so với năm 2018 – thời điểm đại dịch Covid-19 chưa xuất hiện thì nguồn cung chỉ bằng hơn 20%. Trong khi đó, dòng sản phẩm cao cấp như dự án chung cư cao cấp, dự án biệt thự biển, các dự án biệt thự, liền kề… giá trị lớn chiếm chủ đạo nguồn cung này. Thị trường luôn trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung thuộc phân khúc nhà thu nhập thấp, phân khúc có nguồn cầu lớn trên thị trường do phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận dân chúng. Từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản hiện nay chỉ có khoảng 25 nghìn sản phẩm là hàng tồn kho từ năm trước.

Thiếu vắng sản phẩm mới, sản phẩm cũ thiếu sức hút với khách hàng. Bên cạnh đó lãi suất ngân hàng trong vay mua bất động cao, việc vay mua khó khăn, thu nhập của người dân sụt giảm do suy thoái kinh tế khiến lực cầu thị trường giảm mạnh.

Nguồn cung và lực cầu của thị trường đều giảm khiến giao dịch của thị trường suy yếu. Riêng trong quý 1/2023, tổng khối lượng giao dịch thị trường là khoảng 3 nghìn giao dịch, đạt khoảng 11%. Nếu so với cùng kỳ 2022, giao dịch của thị trường bất động sản hiện nay giảm hơn 50%.

Theo ông Đính, “mất thị trường” là một thực tế không thể phủ nhận của thị trường bất động sản hiện nay khi các thị trường truyền thống đều thiếu vắng các dự án. Phần lớn các dự án tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng đều đang trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt. Với các dự án nghỉ dưỡng, hiệu quả sử dụng và kinh doanh đặc rất thấp do tình hình suy giảm kinh tế. Ngoài ra, siết chặt tín dụng và lãi suất cao trong lĩnh vực bất động sản khiến thị trường bất động sản hiện nay đối mặt với khó khăn lớn về dòng tiền.

Nói về những khó khăn của bất động sản, Chủ tịch Tập đoàn Alphanam Nguyễn Tuấn Hải cũng cho biết: 2023 là năm cực kỳ khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu như các năm trước doanh nghiệp có “lương khô” để chống đỡ giai đoạn Covid và giai đoạn bất động sản trầm lắng thì năm 2023 khi lượng lương khô dần cạn kiệt, sức khỏe doanh nghiệp bất động sản cũng suy yếu theo. Đặc biệt, trong bối cảnh các dự án vẫn tắc pháp lý, lãi suất vẫn cao, nếu không có hỗ trợ, các chính sách gỡ khó quyết liệt, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ không trụ nổi.

Sau đợt cắt giảm nhân sự năm 2021, đến quý 3 và 4 năm 2022, ngành địa ốc chứng kiến làn sóng cắt giảm nhân sự, giảm lương ở mức 10-30%. Sau quý 1/2023, cuộc đào thải nhân sự lại càng trở nên khốc liệt ở các doanh nghiệp địa ốc. Trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 Doanh nghiệp.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh – CEO Dat Xanh Services cho biết doanh nghiệp bất động sản đang chìm đắm trong khó khăn. Hiện không ai thực sự khoẻ mạnh.

Bà Thanh nhấn mạnh: “Đối với doanh nghiệp môi giới nguồn tiền chính là phí môi giới. Việc không thu hồi công nợ khiến doanh nghiệp rất khó khăn. Hiện tại, một số công ty thành viên Đất Xanh phải lập ban chuyên trách chỉ phụ trách đi thu hồi công nợ. Có dòng tiền thu về thì công ty mới có thể duy trì hoạt động được”.

Đánh giá về những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại, ông Nguyễn Văn Đính cho biết những vướng mắc pháp lý, điều hành tín dụng, trái phiếu, vĩ mô… giống như virus thâm nhập vào cơ thể của doanh nghiệp bất động sản. Không ngay lập tức nguy hại đến sức khoẻ nhưng theo thời gian sẽ khiến sức khoẻ suy yếu và lâm trọng bệnh.

Theo dữ liệu khảo sát của VARs với các Hội viên là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3.2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023.

Mặc dù vậy, nhóm chuyên gia VNDirect cho rằng, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) hiện tốt hơn so với giai đoạn suy thoái thị trường bất động sản 10 năm trước (2011 – 2013), với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

Mặt khác, dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011 – 2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn và ít thiệt hại hơn.

Theo VARS, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ. Tuy nhiên, để tự cứu lấy mình, các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động xem xét lại nguồn lực, rà soát lại các dự án đang có. Chỉ nên giữ lại các dự án tiềm năng mà doanh nghiệp có đủ năng lực triển khai. Kêu gọi đầu tư, liên doanh, liên kết, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không thể tiếp tục triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm các khách hàng/nhà đầu tư hoặc liên hệ qua các đơn vị chuyên nghiệp để hỗ trợ kết nối với các đối tượng có nhu cầu hợp tác đầu tư hoặc mua lại dự án.

Trước những khó khăn của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất nên dựa trên việc “bắt mạch” từng doanh nghiệp, phân nhóm doanh nghiệp khó khăn để xử lý theo các hướng.

Trường hợp 1: Đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”, khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm để doanh nghiệp có thể tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Phương án này ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực. Đặc biệt lưu ý những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường.

Trường hợp 2: Đối với các doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý cần tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư nhằm mục đích kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A.

Trường hợp 3: Đối với các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án Nhà nước có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc “mua lại” các dự án của doanh nghiệp rồi thực hiện đấu giá để lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

Còn theo các chuyên gia trong ngành, điều bất động sản cần nhất lúc này là dự án được phê duyệt sớm. Lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối năm 2022, giảm nhẹ vào đầu năm nay nhưng vẫn ở ngưỡng cao đối với sức chịu đựng của doanh nghiệp. Áp lực lãi suất khiến sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản vốn đã yếu lại ngày càng suy giảm. Bản thân doanh nghiệp hiện tại thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Trong khi doanh thu sụt giảm nhưng doanh nghiệp vẫn phải gồng mình lên gánh nhiều khoản chi phí.

Nhiều ý kiến cho rằng, thời gian qua, nhiều giải pháp đã được đưa ra để khơi thông thị trường trong đó có việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nguồn vốn để triển khai phát triển phân khúc nhà này. Từ đó tạo đà lan toả cho các phân khúc còn lại.

Để thị trường phục hồi trở lại, các chủ đầu tư cần tính toán để đẩy mạnh hơn nữa các chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi vay, kéo dài thời gian thanh toán. Đây là giải pháp bán hàng hướng đến đối tượng là người có nhu cầu thật.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hậu – Chủ tịch HĐQT Công ty Asian Holding, cho rằng cần phải gỡ bỏ tâm lý “phòng thủ” hay “chờ bắt đáy” của khách hàng – tiền chỉ để gửi tiết kiệm lấy lãi. Muốn làm được điều này, lãi suất cho vay cần hạ nhiệt về khoảng 7 – 8%/năm như trước vì hiện vẫn còn quá cao, lên đến 11%/năm đối với khách hàng cá nhân và doanh nghiệp lên đến 15-16%. Ngoài ra, cần bơm tiền ra thị trường bằng cách đẩy mạnh đầu tư công.

HÀ THU – THANH XUÂN

Theo KDPT