Phân tích tài chính doanh nghiệp: Bất động sản Thế Kỷ âm thầm đặt cọc nhiều dự án trong năm 2022 15/06/2023

Đặt cọc, hợp tác kinh doanh tại nhiều dự án

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2022, có tới 14 hợp đồng là các khoản đặt cọc, hợp tác kinh doanh, hợp đồng nguyên tắc được ký kết giữa CTCP Bất động sản Thế kỷ và các đối tác trong các năm từ 2018-2022. Trong đó, năm 2022 có 7 hợp đồng ký quỹ, ký cược, số còn lại nằm rải rác ở các năm 2018 – 2021.

Nguồn: BCTC hợp nhất năm 2022 của CRE

Năm 2022, CRE đã ký hợp đồng với CTCP Hồng Lam Xuân Thành với số tiền trị giá 500 tỷ đồng. Theo diễn giải thì đây là khoản tiền đặt cọc của CRE với Hồng Lam Xuân Thành về việc mua bán sản phẩm bất động sản thuộc dự án Hoa Tiên Paradise tại xã Xuân Thành, Nghi Xuân, Hà Tĩnh.

Số tiền ký cược, ký quỹ trị giá 70 tỷ đồng thực hiện với 2 công ty là CTCP Paradise Đại Lải và CTCP Tập đoàn Đại Thắng nhằm đảm bảo ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thuộc dự án Khu biệt thự và vui chơi giải trí Đại Lải do 2 công ty trên làm chủ đầu tư.

Khoản giá trị 30 tỷ đồng ký kết hợp tác kinh doanh với CTCP Tập đoàn Đông Đô với mục đích tham gia đầu tư phát triển kinh doanh sự án The Muse Sông Hàn Đà Nẵng với số căn hộ cùng triển khai là 780 căn hộ. Tiếp theo là hợp đồng hợp tác kinh doanh với CTCP Đầu tư Thành Đạt VN với số tiền là 800 tỷ đồng nhằm tham gia đầu tư phát triển kinh doanh Dự án KDC Khe Cát tại Quảng Ninh.

Cũng trong năm 2022, CRE ký hợp tác với CTCP TID với số tiền 50 tỷ đồng nhằm mục đích căm kết nhận chuyển nhượng BĐS của Dự án Tiến Bộ Plaza và số tiền gần 440 tỷ đồng là khoản đặt cọc với CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương Mại Nhật Hằng về việc chuyển nhượng các sản phẩm tại dự án khu biệt thự và vui chơi giải trí Đại Lải tại Vĩnh Phúc.

Trong năm 2022, CRE cũng cập nhật tiến độ thanh toán tại các hợp đồng đã được ký kết giai đoạn trước năm 2022. Cụ thể, CRE đã thanh toán số tiền gần 770 tỷ đồng hợp tác với CTCP BĐS Galaxy Land và thu hồi đủ vốn. Còn tại hợp đồng với CTCP Dịch vụ và Đầu tư Trustlink với số tiền gần 1,3 nghìn tỷ đồng, mới thu hồi được hơn 227 tỷ đồng. Cả hai hợp đồng này được ký kết nhằm mục đích phân phối và bao tiêu một số sản phẩm bất động sản thuộc các dự án KĐT mới Hoàng Văn Thụ.

Bên cạnh đó, hợp đồng góp vốn giữa 3 công ty là CRE, Trustlink và CenInvest được ký kết năm 2021 cũng đã được CRE góp vốn gần 124 tỷ đồng (tính tới thời điểm ngày 31/12/2022).

Ngoài ra, CRE còn có khoản ký cược, ký quỹ với CTCP Tư vấn Thiết kế và Đầu tư Xây dựng Đại Nam Sơn với số tiền 52,65 tỷ đồng nhằm mục đích cam kết nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của 14 lô đất thuộc dự án Khu nhà ở An Bình – Cần Thơ năm 2020.

Khoản ký cược, ký quỹ thứ 5 trị giá 15,97 tỷ đồng là khoản đặt cọc đảm bảo cung cấp dịch vụ môi giới độc quyền bất động sản tại dự án Cộng hòa Garden với CTCP Thiên Phúc Điền vào năm 2018.

Khoản cọc 22,14 tỷ đồng là khoản cọc của CTCP BĐS Cen Sài Gòn với Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Lê Hồng Phong đặt cọc phân phối độc quyền 150 nền đất thuộc KDC Lê Phong Thuận Giao. Tuy nhiên, khoản tiền này đã được trích lập dự phòng 100% do dính kiện vì Cen Sài Gòn không thanh toán đúng tiến độ theo thỏa thuận hợp đồng năm 2019.

Ghi nhận tại báo cáo tài chính năm 2022, CenLand còn có các khoản cọc môi giới của nhiều dự án khác như: Dự án Golden Hill, Dabaco Lạc Vệ, Bình Minh, Eurowindow, Dabaco Lý Thái Tổ, Hoa Tiên Paradise với tổng giá trị lên tới 929 tỷ đồng.

Các khoản đặt cọc của CRE

CRE xoay tiền từ đâu?

Trong năm 2022, CRE mang về doanh thu thuần hơn 3.475 tỷ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021 trong khi đó, giá vốn bán hàng lại tăng cao, ghi nhận 2.630 tỷ đồng nên lợi nhuận gộp về bán hàng chỉ đạt 845 tỷ đồng. Và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 194,4 tỷ đồng.

Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền của CRE tại thời điểm kết thúc năm tài chính 2022 ghi nhận đạt 101,3 tỷ đồng, giảm so với thời điểm đầu năm. Trong đó, 18,2 tỷ đồng là tiền mặt, tiền gửi ngân hàng lấy lãi là 83 tỷ đồng.

Ngoài ra, CRE còn có các khoản đầu tư tài chính, tại ngày 31/12/2022, các khoản tiền gửi có kỳ hạn 12 tháng với lãi suất từ 4,8% đến 5,1%/năm đạt giá trị 239,9 tỷ đồng và nắm giữ 43,8 tỷ đồng tiền trái phiếu là các trái phiếu mua theo các Hợp đồng mua bán trái phiếu giữa CRE với VNDIRECT. Cụ thể, khoản trái phiếu này của các công ty như: CTCP Năng Lượng Bắc Hà, CTCP Tập đoàn đầu tư I.P.A và CTCP Sunbay Ninh Thuận.

Các khoản đầu tư trái phiếu của CRE

Ở chiều ngược lại, CRE cũng đang có khoản vay từ trái phiếu trị giá 450 tỷ đồng cùng các khoản vay tài chính ngắn hạn và dài hạn tại các ngân hàng thương mại.

Cụ thể, tại bảng cân đối kế toán hợp nhất, CRE ghi nhận các khoản nợ vay tài chính lên tới hơn 1.000 tỷ đồng, trong đó, nợ tài chính ngắn hạn là 1.000 tỷ đồng, nợ tài chính dài hạn là 2,2 tỷ đồng.

Cụ thể, CRE đang có khoản vay tại các ngân hàng BIDV CN Thanh Xuân 60 tỷ đồng, BIDV CN Thái Hà hơn 358 tỷ đồng, Ngân hàng MB CN Đống Đa là gần 9,9 tỷ đồng,

Ngân hàng VPBank gần 95 tỷ đồng, và khoản vay trị giá hơn 8 tỷ đồng dài hạn đến kỳ phải trả tại VPBank. Đáng chú ý, tại thời điểm ngày 31/12/2022.

Giá trị khoản vay ngắn hạn của CRE