Nên bỏ hay giữ phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất? 10/08/2023

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất là chủ đề được dư luận quan tâm thời gian qua.

So với quy định hiện hành, các dự thảo trên đã loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất.

Phương pháp thặng dư vai trò quan trọng trong thẩm định giá đất. (Ảnh minh họa)

Thay vì loại bỏ phương pháp thặng dư, một số chuyên gia kinh tế đề nghị: Nên chú ý đến dữ liệu đầu vào để đảm bảo mức định giá chính xác nhất cho dự án bất động sản.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch cũng như khả năng sinh lợi của đất… Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện.

TS Vũ Đình Ánh.

TS Vũ Đình Ánh nêu quan điểm: “Chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên quá trình áp dụng thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm. Với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp này hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam”.

Theo ông Ánh, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế. “Với Việt Nam, đây càng là vấn đề quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn. Vậy nên, sẽ rất vô lý khi Việt Nam bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư” – ông Ánh nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, nhiều đơn vị phản ánh, nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế như: Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Trong khi đó theo VCCI, hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của Việt Nam chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên. Nhiều doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.

.GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính-Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.