Góc nhìn từ việc Công ty CP Bê tông Bảo Quân huy động vốn trước khi dự án được phê duyệt
Đại diện Công ty Bảo Quân nói gì?
Trước những thông tin đã được tòa soạn Kinh doanh và Phát triển đăng tải liên quan tới hoạt động huy động vốn của Công ty cổ phần Bảo Quân, ngày 6/12/2022 đại diện công ty là ông Đỗ Trọng Hiếu đã có buổi làm việc với phóng viên để trao đổi, cung cấp thêm thông tin. Tại cuộc làm việc, ông Đỗ Trọng Hiếu khẳng định Công ty Bảo Quân không có bất cứ hoạt động kinh doanh bất động sản nào, và cho rằng việc người dân đồng ý cho công ty vay tiền đó là thỏa thuận giữa hai bên và Công ty không ép buộc. Đồng thời cho biết, việc công ty vay vốn của người dân trong thời điểm đó là do tình hình khó khăn của doanh nghiệp trước đại dịch Covid-19 để có kinh phí đầu tư sản xuất kinh doanh, công ty đã đồng ý trả người dân lãi suất 8%/năm cao hơn cả lãi suất ngân hàng.
Tuy nhiên, ông Hiếu lại lảng tránh việc Công ty ghi rất rõ trong “Khế ước vay vốn” ở Điều 2, về Phương thức thanh toán: “Công ty Cổ phần Bê tông Bảo Quân Vĩnh Phúc sẽ bán cho ông/bà…. Lô đất … khi dự án quy hoạch lại của Công ty Cổ phần Bê tông Bảo Quân Vĩnh Phúc được phê duyệt với giá ngoại giao như đã thỏa thuận…”
“Khế ước vay vốn” nhằm sử dụng vào mục đích phục vụ sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Bê tông Bảo Quân Vĩnh Phúc (Ảnh: NDCC)
Đồng thời, ông Hiếu còn khẳng định, Công ty đã có văn bản trình Sở Xây dựng Vĩnh Phúc về việc thực hiện triển khai “Khế ước vay vốn” này. Tuy nhiên, khi phóng viên đề cập đến việc sở Xây dựng Vĩnh Phúc có văn bản trả lời đồng ý hay không đồng ý cho triển khai thì ông Hiếu im lặng.
Trụ sở Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc.
Sở Xây dựng: Không có dự án nào đủ điều kiện huy động vốn
Để tìm hiểu thêm thông tin, phóng viên đã liên hệ với ông Lê Đức Thế, Trưởng phòng Phòng Quản lý nhà, phát triển đô thị và hạ tầng kỹ thuật (Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc). Qua trao đổi, ông Thế cho biết, “Công ty Cổ phần Bê tông Bảo Quân Vĩnh Phúc không có bất cứ dự án nào đủ điều kiện huy động vốn, còn việc có huy động vốn hay không đó là thỏa thuận dân sự giữa công ty và người dân”.
Ông Thế cũng đề nghị cơ quan báo chí nếu có bằng chứng việc huy động vốn của Công ty Bảo Quân thì cơ quan quản lý nhà nước cùng phối hợp, xử lý. Theo ông Thế, Sở Xây dựng có thể xác nhận bán nhà hình thành trong tương lai tuy nhiên đơn vị phải có dự án và hoàn thiện hạ tầng; còn xác nhận đủ điều kiện huy động vốn để đầu tư kinh doanh sau đó chia lợi tức thì các đơn vị phải hoàn thành xong giải phóng mặt bằng…”
Công ty Cổ phần Bê tông Bảo Quân Vĩnh Phúc tại xã Quất Lưu, huyện Bình Xuyên (Vĩnh Phúc)
Để đủ điều kiện huy động vốn và trả lại vốn bằng đất dự án thì Chủ đầu tư phải được phê duyệt đầu tư, được giải phóng mặt bằng, giao đất, có đủ bản đồ quy hoạch 1/500, biên bản bàn giao mốc giới dự án, có giấy phép xây dựng các hạng mục dự án… Tuy nhiên, Công ty CP Bê tông Bảo Quân Vĩnh Phúc chưa cấp chủ trương đầu tư nhưng đã tiến hành huy động vốn với nội dung phục vụ sản xuất kinh doanh, đối chiếu với các quy định của điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở, quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư là chưa phù hợp.
Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng, Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật tại Hà Nội.
Người dân không nên tin vào “bánh vẽ”
Từ những nội dung trên, theo Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng, Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật tại Hà Nội:
Tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.
Với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc, vay mượn tài sản theo Bộ luật Dân sự, là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức Chủ đầu tư) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; bên còn lại thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước, chuyên gia pháp lý.
Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là chủ đầu tư dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm bất động sản nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là đang tự mua rủi ro. Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án nhưng vẫn chấp nhận vì tin vào cái bánh vẽ mà Chủ đầu tư vẽ ra.
Căn cứ vào điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ 04 điều kiện. Cụ thể:
– Một là, dã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
– Hai là, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
– Ba là, đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
– Cuối cùng, đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
NHÓM PV
