Đô thị vệ tinh sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội 04/08/2023

Đô thị vệ tinh được quy hoạch bài bản theo hướng hiện đại

Tập đoàn về bất động sản thương mại Colliers Việt Nam cho rằng, nguồn cung tương lai tại thị trường Hà Nội được Colliers dự báo sẽ có xu hướng chuyển dịch ra các khu vực vệ tinh như: Hoài Đức, Gia Lâm hay Mê Linh nhờ vào sự phát triển của hạ tầng như tuyến vành đai 3.5 và vành đai 4 cũng như tính độc bản của các dự án tại các khu vực, trong đó huyện Hoài Đức dự kiến chiếm 18% nguồn cung tương lai của khu vực Hà Nội.

Bên cạnh đó, giá bán ở các khu vực vệ tinh này có sự cạnh tranh so với khu vực trung tâm, tạo nên lợi thế cạnh tranh cho các khu vực vệ tinh này.

Lợi thế của những khu đô thị này là quy hoạch bài bản, tiện ích đầy đủ, đáp ứng nhu cầu sống của cư dân hiện đại, không gian sống trong lành bởi mật độ dân số thấp. Các dự án bất động sản tại đây bắt nhịp xu hướng toàn cầu, chú trọng đến môi trường sống khi phát triển mật độ cây xanh và tiện ích cao. Giao thông kết nối được tính toán kỹ lưỡng, thuận tiện, thông thoáng đến các đô thị trung tâm.

Tại Hà Nội, huyện Hoài Đức, Gia Lâm đang hình thành các khu đô thị vệ tinh. Từ địa phương đa phần là đất nông nghiệp, Gia Lâm nay trở thành huyện có tốc độ phát triển đô thị nhanh và mạnh nhất thủ đô, tạo diện mạo mới cho phía Đông sông Hồng. Huyện cũng nằm trong danh sách các địa phương sẽ lên quận trong năm 2023.

Ở phía Tây Thủ đô, huyện Hoài Đức cũng nổi lên là điểm sáng trong quy hoạch và phát triển đô thị. Điểm chung của các khu đô thị vệ tinh là thúc đẩy giao thương, tạo chỗ ở mới cùng cơ hội việc làm cho số dân tăng trưởng nhanh, đồng thời giúp giãn dân khu trung tâm.

Quá trình hình thành đô thị vệ tinh còn chậm

Tuy nhiên, mục tiêu là thế nhưng hiện trạng của các Khu đô thị vệ tinh vẫn còn chậm, chưa thành hình. Đơn cử như đô thị vệ tinh Hòa Lạc (Thạch Thất-Quốc Oai-thị xã Sơn Tây) là đô thị vệ tinh lớn nhất, hình thành sớm nhất trong số 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội. Theo quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 được Thủ tướng phê duyệt vào tháng 5/2020, đô thị vệ tinh Hòa Lạc có quy mô diện tích 17.274 ha, dân số dự kiến khoảng 600.000 người.

Phối cảnh KĐT vệ tinh Hòa Lạc

Nơi đây sẽ hình thành 7 khu vực chức năng; trong đó, hai phân khu quan trọng nhất, là phần lõi của đô thị Hòa Lạc gồm Khu Đại học Quốc gia Hà Nội (HL1) và Khu Công nghệ cao Hòa Lạc (HL2).

Tại đô thị vệ tinh Hòa Lạc đã là điểm dừng chân của nhiều doanh nghiệp lớn trong nước như: Viettel, VNPT, FPT, TH Group…, cùng nhiều nhà đầu tư nước ngoài Hàn Quốc, Nhật Bản… Tuy nhiên, những dự án trên chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong đô thị Hòa Lạc. Còn lại phần lớn diện tích vẫn chưa được giải phóng mặt bằng.

Hay như tại đô thị vệ tinh Phú Xuyên có vai trò chia sẻ phát triển với khu vực trung tâm về công nghiệp và dịch vụ gắn với cảng và đầu mối tiếp vận cửa ngõ phía Nam Hà Nội. Đây cũng là đô thị đa chức năng về dịch vụ tiếp vận, công nghiệp, cảng, đào tạo, y tế, giải trí và dịch vụ thương mại, trung tâm kinh tế thúc đẩy đô thị hóa khu vực nông thôn vùng Nam Hà Nội. Nhưng hơn 10 năm nay, tại địa phương này chưa có dáng vẻ một đô thị hiện đại như quy hoạch.

Đô thị vệ tinh Sơn Tây mới có 6 dự án đã được phê duyệt và đang đầu tư xây dựng. Đô thị vệ tinh Sóc Sơn có khoảng 23 dự án đã và đang triển khai đầu tư xây dựng, trong đó chủ yếu là các dự án xây dựng hạ tầng xã hội, nhà ở cán bộ, nhà ở công nhân. Đô thị vệ tinh Xuân Mai có khoảng trên 30 dự án, tuy nhiên đa số các dự án trong giai đoạn tạm dừng triển khai hoặc điều chỉnh.

PGS-TS.KTS. Đỗ Tú Lan, nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho biết, trên thực tế, việc quy hoạch 5 đô thị vệ tinh cho Hà Nội đã được triển khai từ hơn 10 năm trước, nhưng tới nay vẫn chưa hình thành rõ ràng, mật độ mạng lưới đường mới thấp, các dự án hạ tầng công nghiệp, dân cư, nhà ở… chưa được triển khai đồng bộ, kết nối với khu vực trung tâm còn yếu. Ngoài ra, diện mạo tổng thể của những khu vực này vẫn đậm nét nông thôn, chưa có sức hút đối với người dân, chưa hoàn thành được nhiệm vụ giãn dân nội thành…

“Những vấn đề trên là một phần nguyên nhân khiến kế hoạch ‘lên quận’ của các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm, Hoài Đức… diễn ra chậm. Bởi vậy, với 2 thành phố trực thuộc phía Bắc và phía Tây, Hà Nội cần rút ra bài học sâu sắc trong quá trình lập quy hoạch cũng như hiện thực hóa các bản quy hoạch đó”, bà Lan nhấn mạnh.

Giới chuyên gia nhận định, khi đô thị vệ tinh đi theo đúng con đường phát triển thì bất động sản khu vực này sẽ dẫn dắt thị trường. Và thực tế, khi thông tin về quy hoạch được truyền thông rộng rãi, bất động sản tại các khu vực này đã thu hút được giới đầu tư trong nhiều năm qua.

Bất động sản tại các khu vực này hiện nay như thế nào?

Từ khi thông tin Hà Nội sẽ định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh quanh nội đô đã kéo giá đất tại các địa phương này lên. Thậm chí, giao dịch diễn ra sôi nổi và trở thành “điểm sốt” khiến thị trường bất động sản nóng hơn bao giờ hết.

Khi thị trường rơi tự do, giá đất tại các khu vực này có xu hướng giảm nhưng giảm không đáng kể, giới chuyên gia đánh giá, giá đất tại các khu vực này vẫn tương đối cao, thậm chí, có trường hợp rao bán cắt lỗ nhưng thực chất vẫn chênh hơn rất nhiều so với giá trị thực, người mua cần tỉnh táo để xuống tiền khi lựa chọn đầu cơ vào thời điểm này.

Mới đây nhất, tại huyện Sóc Sơn đã đưa ra đấu giá 8 thửa đất với tổng diện tích 815m2 nằm tại địa phận xã Mai Đình, gần Cảng Hàng không Quốc tế Nội Bài và thuộc khu vực định hướng phát triển đô thị vệ tinh huyện Sóc Sơn. Giá khởi điểm đấu giá là 31,6 triệu/m2.

Xã Mai Đình (huyện Sóc Sơn), nơi diễn ra phiên đấu giá quyền sử dụng 815m2 đất ở

Hay vào sáng 23/6, tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Gia Lâm đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 11 thửa đất tại ví trí khu đất có ký hiệu C5 thôn 1, vị trí C11 thôn 3 xã Trung Mầu, và C80+C81+C82, thôn 7, xã Đông Dư, huyện Gia Lâm. Các thửa đất có diện tích 62 – 219 m2 với mức giá khởi điểm từ 19 – 24,7 triệu đồng/m2.

Tương tự, 29 thửa đất ở tại khu Mái Sau, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chương Mỹ cũng được đưa ra đấu giá vào ngày 25/3 tới. Diện tích các thửa dao động 104-208m2/thửa, với mức giá khởi điểm 18,2-31 triệu đồng/m2.

Tại huyện Đan Phượng, phiên đấu giá 19 thửa đất ở lâu dài tại khu Bút Chỉ, xã Thọ An diễn ra ngày 24/3. Các thửa đất có diện tích 80,6-81,9m2/thửa, với mức giá khởi điểm 21-23 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát tại các trang rao bán nhà đất nằm trong các Khu đô thị vệ tinh cho thấy, giá đất cũng neo ở mức cao. Lô đất 87,6m2 tại xã Tân Lạc, Hòa Lạc được rao bán với giá 1,49 tỷ đồng tương đương 17 triệu đồng/m2. Lô đất gồm 2 mảnh rộng 90m2 và 110m2 được rao bán với giá 1,7 tỷ đồng tương đương 15,46 triệu đồng/m2,…