Nhận diện những “điểm sáng” của thị trường bất động sản 19/07/2023

(KDTT) – Mặc dù trong 6 tháng đầu năm 2023 thị trường bất động sản vẫn chưa thể phục hồi được như kỳ vọng cho dù đã có những động thái quyết liệt từ Chính phủ nhằm “gỡ khó” cho thị trường. Tuy nhiên, nhìn nhận khách quan thị trường vẫn có những “điểm sáng” nhất định và được kỳ vọng sẽ thực sự phục hồi và phát triển trong thời gian tới.

Hiện nay, có thể thấy giá bất động sản (BĐS) ở các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như chung cư đã tăng cao và chưa có dấu hiệu giảm giá. Đồng thời, đa phần nhà đầu tư cũng có xu hướng đổ tiền vào các phân khúc hướng tới nhu cầu thực như chung cư cho thuê, thay vì các phân khúc, loại hình nặng tính đầu cơ.

Thêm nữa trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn chưa phục hồi, phân khúc chung cư thì vẫn đang trong tình trạng mất cân đối cung – cầu và giá bán tăng cao thì loại hình chung cư cho thuê lại càng được quan tâm hơn nữa.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, riêng trong tháng 5/2023 loại hình bất động sản cho thuê vẫn có sự tăng nhẹ về nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng so với tháng 4/2023.

Cụ thể, mức độ quan tâm chung cư tăng cho thuê tăng 1%, lượng tin đăng tăng 3%. Nếu so với cùng kì năm ngoái thì 5 tháng đầu năm mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản cho thuê tăng 13%, lượng tin đăng tăng 12%. Trong đó, chung cư cho thuê dẫn đầu về mức độ quan tâm tăng 8%, kế đó là văn phòng tăng 3% và nhà mặt phố tăng 2%.

Riêng tại Hà Nội, loại hình chung cư cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng với mức độ quan tâm tăng 8%, lượng tin đăng tăng 6%. Sự tăng trưởng của thị trường chung cư cho thuê trái ngược hoàn toàn với sự sụt giảm của thị trường mua bán. Nguyên nhân chính khiến giá cho thuê căn hộ chung cư không giảm là bởi giá bán nhà liên tục tăng cao nên đi thuê là giải pháp được nhiều người lựa chọn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn, hiện nay, những thành phố như Hà Nội hay TP.HCM có dân số đông, mật độ dân cư cao dẫn đến nhu cầu thuê nhà lớn và thường sẽ tập trung những khu vực nội đô.Đối tượng chính thuê chung cư chủ yếu là các gia đình, sinh viên đến từ các tỉnh, người đi làm và các chuyên gia,…Nhu cầu chính của họ khi đi thuê là di chuyển linh hoạt, thuận tiện cho công việc. Hơn nữa, do giá bán bất động sản đang quá cao nên họ chưa đủ tiền để mua trong thời điểm hiện tại. Ngoài ra, tính cấp bách trong việc mua nhà của họ chưa cao.

Đại diện Batdongsan.com.vn cũng nhấn mạnh thêm, phân khúc BĐS cho thuê sẽ có dòng tiền ổn định so với các loại hình khác, do đáp ứng đúng nhu cầu thuê của nhiều người trong lúc mặt bằng giá bán trên thị trường đang quá cao. Điều này đã được thể hiện thông qua lượng tin và lượng quan tâm tăng trưởng khá ổn định trong 6 tháng đầu năm 2023.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, giá thuê và lượng quan tâm cho thuê bắt đầu có xu hướng chậm dần. Bởi vì, trong 6 tháng đầu năm, mặt bằng giá chung cư cho thuê có xu hướng tăng lên và đạt ở ngưỡng cao. Vậy nên, trong 6 tháng cuối năm giá thuê sẽ đi ngang và nguồn cung sẽ giảm. Tất nhiên, khi giá thuê đi ngang thì độ hấp dẫn của việc đi thuê cũng bắt đầu giảm so với những người cho thuê. Chưa kể, vấn đề kinh tế hiện nay cũng đang khó khăn nên ảnh hưởng đến khả năng của người đi thuê.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II vừa qua thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục “sáng cửa” bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản và sự suy giảm thương mại toàn cầu. Nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo.

Hàng loạt những “ông lớn” đến từ Mỹ và Hàn Quốc với dòng vốn FDI quy mô lớn tìm cơ hội phát triển tại Việt Nam, theo Nikkei Asia, chuỗi cung ứng của Apple như BOE, Quanta, Compal, Goertek, Foxconn hiên đã có nhà máy tại các khu công nghiệp Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, nay có kế hoạch mở và mở rộng nhà máy ở các tỉnh Bắc Ninh, Nam Định, Nghệ An, Quảng Ninh trong thời gian tới.

Các tập đoàn lớn đều đã đầu tư vào Việt Nam và có kế hoạch mở rộng trong thời gian tới như Samsung tăng quy mô vốn đầu tư lên 20 tỷ USD, LG sẽ đầu tư thêm 5 tỷ USD vào Việt Nam, SK đẩy mạnh rót vốn vào Việt Nam thông qua các khoản đầu tư vào Masan, Vingroup,…

Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay thị trường chứng kiến sự xuất hiện của các khu công nghiệp mới, được đầu tư theo hướng hiện đại, tự động hóa, đặc biệt chú trọng đến tiêu chí “xanh” với các biện pháp nhằm giảm phát thải CO2. Đây là yếu tố quan trọng góp phần tăng tính cạnh tranh và sức hút cho các khu công nghiệp Việt Nam trong cuộc đua thu hút FDI.

“Trong tương lai không xa, các tiêu chuẩn này sẽ trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Xu thế đầu tư bất động sản công nghiệp dòng tiền Mô hình nhà xưởng đa tầng bắt đầu được quan tâm và triển khai tại khu vực phía Bắc. Trong đó, Bắc Ninh là tỉnh tiên phong. Hưng Yên là địa phương tiếp theo sẽ ứng dụng mô hình này. Đồng thời, giải pháp bất động sản công nghiệp dòng tiền với mô hình nhà xưởng đa tầng sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới”, VARS cho hay.

Số liệu từ công ty CBRE Việt Nam cũng cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp có tỷ lệ hấp thụ ghi nhận khả quan ở cả đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) ở cả miền Bắc và miền Nam trong 6 tháng đầu năm nay.

Cụ thể theo phân tích của CBRE, đối với thị trường đất công nghiệp, diện tích hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2023 của các thị trường cấp 1 miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt 386 ha và 397 ha. Mức hấp thụ này cao hơn 20% đối với miền Nam và 60% đối với miền Bắc so với nửa đầu năm 2022. Do quỹ đất công nghiệp sẵn sàng để bàn giao rất hạn chế ở cả hai miền, trong khi nguồn cầu dồi dào, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì mức tăng trưởng mạnh. Giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong 4 năm qua, trung bình giá thuê tăng 7%/năm ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam.

Đối với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung đã tăng trưởng mạnh trong ba năm vừa qua. Trong sáu tháng đầu năm 2023, tổng cộng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã được hoàn thành tại thị trường Cấp 1 ở cả hai khu vực, trong đó 60% nguồn cung này tới từ phía Bắc. Nguồn cung đã tăng hơn 20% mỗi năm ở miền Bắc và 18% – 49% mỗi năm ở miền Nam trong bốn năm qua. Khi cạnh tranh gia tăng, tốc độ tăng trưởng giá thuê của các phân khúc này ở mức vừa phải, duy trì quanh mức 2-3%/năm trong 4 năm qua.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, chuỗi cung ứng bị gián đoạn, tình trạng thiếu hụt đơn hàng diễn ra hầu hết tại các ngành công nghiệp truyền thống như may mặc và da giày. Tuy nhiên, ngành công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông và các ngành công nghệ cao vẫn ghi nhận sự tham gia và mở rộng của các doanh nghiệp nước ngoài.

Về nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận sức cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Trong nửa đầu năm 2023, thị trường ghi nhận sự mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh. Ngoài ra, sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà sản xuất Trung Quốc trong các lĩnh vực khác nhau cũng góp phần giúp phân khúc đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ tốt tại phía Bắc.

Trong khi đó, nhu cầu thị trường phía Nam rất đa dạng. Khách thuê thuộc các ngành sản xuất ô tô, may mặc và bao bì nằm trong số những nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, kho và xưởng xây sẵn ở miền Nam.

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc bất động sản du lịch đang có sự phục hồi ấn tượng. 8 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Con số này tăng trên 133% so với quý IV/2022.

Đáng chú ý, trong 2 quý đầu năm, thị trường có thêm 2.458 căn hộ du lịch (condotel), 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Chưa kể, trên cả nước có 56 dự án nghỉ dưỡng đang được triển khai.

Tương tự, báo cáo thị trường của DKRA Group vừa công bố cũng cho thấy dấu hiệu phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện. Cụ thể, trong quý II, thị trường condotel ghi nhận 122 căn được bán ra, thấp hơn 78% so với cùng kỳ năm trước, nhưng bật tăng hơn 20 lần so với quý I trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường condotel trong quý II cũng lên tới 32%, vượt trội so với mức 3% của quý đầu năm.

Những thông tin khả quan về quy định cấp sổ hồng cho condotel được xem là một cú hích tâm lý, giúp các chủ đầu tư được tiếp thêm động lực cũng như góp phần giúp phân khúc condotel bắt đầu có những tín hiệu tích cực.

Mức giá chào bán condotel không có nhiều biến động so với quý trước nhưng ghi nhận tăng 2-4% so với cùng kỳ, đây cũng là mức tăng thấp nhất trong 5 năm qua.

DKRA cũng cho biết, xu hướng dịch chuyển từ hình thức chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng rộng rãi. Hình thức chia sẻ doanh thu giúp khách hàng mua condotel có thể quản lý được hiệu quả kinh doanh cũng như an tâm về sự minh bạch của dòng tiền.

Ở góc nhìn chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực đánh giá việc được “cởi trói” về pháp lý, trong đó quan trọng nhất là cấp sổ đỏ cho các loại hình như condotel, officetel, sẽ là động lực để các chủ đầu tư đẩy nhanh hoàn thiện dự án, tìm kiếm khách hàng, từ đó ổn định dòng tiền, ứng phó với những “cơn gió ngược” của thị trường.

Việc sớm giải quyết vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng sẽ là cơ sở để “phá băng” cho khoảng 239 dự án thuộc loại hình này trên toàn quốc, với tổng giá trị khoảng 682.000 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD, chưa kể hàng nghìn dự án có đất đai bỏ trống, dở dang, lãng phí.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, dòng tiền cũng là “bài toán” nan giải của doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc Tập đoàn Novaland, từng cho biết công ty này đang gặp nhiều khó khăn trong phát triển condotel do vướng mắc về tín dụng với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

“Chúng tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu xem xét có phương án cho vay với condotel và các loại hình nhà ở thương mại nói chung”, bà Nam nói trong một hội nghị tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản với Ngân hàng Nhà nước hồi đầu năm 2023.

Rõ ràng, việc được “cởi trói” về quy định cấp sổ đỏ cùng các chính sách kích cầu của doanh nghiệp đang phát huy tác dụng. Tuy nhiên, để gỡ khó hoàn toàn, giúp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trở lại thời hoàng kim, theo chuyên gia sẽ cần những giải pháp đồng bộ hơn, cả về pháp lý, vốn tín dụng, lẫn các quy định về mua bán…

Có thể thấy, kể từ năm 2015 đến nửa đầu năm 2022, chính sách tiền tệ tại Việt Nam có sự nới lỏng khá mạnh, tăng trưởng tín dụng luôn xấp xỉ ở mức cao, từ 18 – 20% và mặt bằng lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm ở các kỳ hạn. Việc nới lỏng chính sách tiền tệ đã hỗ trợ tăng trưởng kinh tế để duy trì các mục tiêu đề ra.

Tuy nhiên, việc dòng tiền “dễ” đi vào thị trường đã đẩy giá một số tài sản, kênh đầu tư tăng mạnh. Trong vòng 10 năm qua, quy mô thị trường chứng khoán Việt Nam tăng gấp 4 lần so với lúc khởi điểm năm 2012, giá trị giao dịch vượt ngưỡng 1 tỷ USD/ngày. Đặc biệt là thị trường bất động sản, liên tiếp trong nhiều năm duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm.

Trước thực tế giá các tài sản vụt tăng nhanh chóng cùng quyết định tăng mạnh lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sự lên giá của đồng USD và áp lực lạm phát trong nước, nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ trở lại. Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu – bắt đầu từ 21/6 – Ngân hàng Nhà nước đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng. Điều này đã chính thức khép lại giai đoạn “tiền rẻ”.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, từ cuối năm 2022 đến nay, Việt Nam đã đi qua giai đoạn “tiền rẻ” và đang bước vào giai đoạn “tiền khó”.

Đưa ra lời khuyên cho giới đầu tư trong bối cảnh này, vị chuyên gia cho rằng, từ nhà đầu tư cá nhân đến tổ chức cần hết sức thận trọng trước các quyết định rót tiền ra thị trường. Theo đó, nhà đầu tư nên lựa chọn kênh đầu tư và phân khúc đầu tư phù hợp, tính toán khả năng bảo toàn tài sản nhưng vẫn đem lại nguồn tiền linh hoạt.

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng khuyến nghị: “Giữa thời điểm thị trường biến động là lúc chọn chiến lược đầu tư “ngủ yên hơn ăn ngon”. Nhưng nếu vừa muốn “ngủ yên”, vừa muốn “ăn ngon”thì hãy tìm đến các sản phẩm bất động sản vừa có giá trị tích trữ tài sản, vừa có khả năng sinh lợi thường xuyên”.

Có thể thấy loại hình bất động sản đảm bảo hai tiêu chí về giá trị lâu dài và khả năng sinh lợi thường xuyên là loại hình đáng xuống tiền ở thời điểm hiện tại. Bởi khi thị trường gặp khó, các sản phẩm này vẫn giữ được giá trị và đem lại nguồn thu linh hoạt cho chủ sở hữu. Và điều này không phải dòng sản phẩm nào cũng làm được.

Đặc biệt, đây là dòng sản phẩm khá khan hiếm trên thị trường do chỉ chiếm tỷ lệ từ 2 – 5% trên tổng số lượng sản phẩm tại mỗi dự án nên sức hút của dòng sản phẩm này là rất lớn. Vì vậy, chuyên gia này dự báo khả năng tăng giá của bất động sản đa dụng có thể lên đến 15 – 20% sau từ 1 đến 2 năm, thậm chí có thể cao hơn.

Có cùng quan điểm, song chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, đầu tư bất động sản đa dụng còn giúp nhà đầu tư yên tâm về vấn đề thanh khoản. Bởi kể cả các giai đoạn thị trường trầm lắng nhất thì bất động sản đa dụng vẫn mang đến cơ hội từ việc khai thác cho thuê, tạo dòng tiền và có thể âm thầm tăng giá. Không như đất nền, khi bị rơi sẽ rất lâu mới có thể phục hồi về mức giá cũ.

“Trong đầu tư bất động sản, lợi nhuận là yếu tố quan trọng, nhưng quan trọng nhất vẫn là thanh khoản, để khi cần có thể bán và rút tiền cho các cơ hội đầu tư khác. Nếu không có thanh khoản thì trong trường hợp giá lên cũng chỉ là “lãi hơi”, ông Quang nhấn mạnh.

Theo ông Quang, khi thị trường địa ốc bước vào giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt, không ít nhà đầu tư đã “chuyển tông”, “đổi vị” và tìm kiếm các sản phẩm mang tính phòng thủ cao hơn. Với lợi thế giữ giá, tăng giá cùng thanh khoản tốt, bất động sản đa dụng chính là dòng sản phẩm đang được giới đầu tư tìm về. Đây sẽ là “hoa hậu” trong làng bất động sản bất chấp mọi biến động.

AN NHIÊN

Đồ họa: KT

Theo KDPT