Đâu là phao cứu sinh của thị trường bất động sản?
Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đang hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của một lượng lớn các tổ chức trong và ngoài nước. Một số doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận mảng kinh doanh. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chưa nhiều, các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) lớn vẫn chưa hiện diện.
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) nhận định, hoạt động M&A được xem như là “phao cứu sinh” cho các nhà phát triển bất động sản đang “khát”vốn. Thời gian gần đây, hoạt động M&A bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm với lợi thế có vẻ đang nghiêng về bên mua.
Ông cho biết, trong giai đoạn khó khăn thì M&A và mở rộng hợp tác đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam, bao gồm các chủ đầu tư nước ngoài. Các chủ đầu tư nước ngoài có định hướng chiến lược phát triển rõ ràng, chuẩn bị bài bản nên luôn có nguồn tài chính sẵn sàng để hợp tác khi có cơ hội.
M&A là phao cứu sinh của thị trường bất động sản.
Nhìn nhận về hoạt động M&A bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết hiện có rất ít nhà phát triển BĐS trong nước có khả năng tài chính để mua lại các dự án khác trong thực trạng các chi phí tài chính tăng cao, thanh khoản lại sụt giảm mạnh. Do đó, các doanh nghiệp khối ngoại được kì vọng sẽ mang lại nhiều thương vụ tỷ đô từ hoạt động mua bán và sáp nhập.
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại đến từ Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan, Malaysia, Nhật Bản quan tâm tìm hiểu M&A dự án BĐS tăng mạnh. Tuy nhiên, lại chưa có giao dịch, khối nhà đầu tư ngoại có tâm thế sẵn dòng tiền nên thường mặc cả để được mua với giá thấp. Lợi thế đang nghiêng về nhà đầu tư ngoại.
Bên cạnh đó, nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập bất động sản không suôn sẻ do chủ đầu tư đưa ra mức giá quá cao. Ngoài ra, hoạt động mua bán và sáp nhập vẫn đang gặp rào cản như ách tắc pháp lý, thủ tục hành chính phức tạp, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ khiến cả người mua và người bán đều gặp khó khăn khi muốn chuyển nhượng dự án.
Làm gì để có thêm nhiều thương vụ thành công?
Trong năm 2023, trước áp lực trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản khi huy động với số tiền lớn mà đang gặp khó về dòng tiền, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn… khiến DN phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây cũng là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể, nhưng quan trọng hơn là có dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác. Vậy, cần làm gì để có nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập được thành công?
Theo các chuyên gia của VARS để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư “đuối sức”, không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.
“Bởi khi họ đã “đuối” thì làm gì còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo. Tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác, tiếp tục triển khai thực hiện dự án”, các chuyên giá của VARS đưa ra ý kiến.
Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư BĐS chuyên biệt, uy tín, hiệu quả. Bởi, nhiều doanh nghiệp nội rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý. Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất, Luật Kinh doanh Bất động sản cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất – gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan – thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.
