[Longform] Thị trường bất động sản: Vẫn còn nhiều khó khăn, chưa thể “tan băng” ngay 03/08/2023

(KDTT) – Mặc dù kể từ đầu năm 2023, hàng loạt những chính sách đã được cơ quan quản lý nhà nước ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng vẫn cần thời gian để thị trường thực sự “ngấm” chính sách, chưa thể “tan băng” ngay.

Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành rất nhiều chính sách, gói hỗ trợ nhằm cải thiện tình trạng suy yếu của thị trường bất động sản như Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường; Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”; Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội hay Nghị định 10/2023/NĐ-CP; Thông tư 02; Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước.

Mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành lần thứ 4, áp dụng từ 19/6.

Tính từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành 4 lần vào các ngày 15/3, 3/4, 23/5 và 16/6. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất điều hành nhưng theo các chuyên gia hiện tại lãi suất cho vay trên thị trường vẫn ở mức cao. Do đó, đã kìm hãm sức cầu trên thị trường, người mua vẫn chưa thực sự “xuống tiền” mạnh mẽ.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), trong 70% vướng mắc ở lĩnh vực bất động sản liên quan đến pháp lí thì cấp độ cao nhất là vướng luật.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây

Trong đó, gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, zoom tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng.

Theo GS Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS Việt Nam sống được là nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là giải pháp cực kì thông minh nhưng lại cực kì rủi ro.

Khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả.

Vì vậy, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến ách tắc về vốn phát triển dự án, làm hàng loạt dự án “đắp chiếu”. Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh rằng, ách tắc về pháp luật là lớn nhất, phổ biến nhất, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt. Đây là nguyên nhân chính gây ra việc cản trở phê duyệt dự án. “Cần giải tỏa những xung đột về mặt pháp luật, khiến người phê duyệt rơi vào rủi ro”- GS Đặng Hùng Võ nói.

Về việc Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Võ cho rằng, trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án, trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án rất tốt và khả thi. Khi Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám phê duyệt, nếu Quốc hội không phê duyệt thì địa phương không dám quyết.

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong 6 tháng đầu năm 2023 thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém, hàng ngàn dự án dở dang, chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế…

Trong 6 tháng qua, với phân khúc nhà ở thương mại, cả nước mới hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); và được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022).

Về tổng lượng giao dịch, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 06 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ bằng 40,69% so với 06 tháng cuối năm 2022. Giá chung cư tại các địa phương giảm từ 3-7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7-10%, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9-12%.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị… cho cả năm.

Bên cạnh đó, ông Khôi còn cho biết thêm, hiện nay, có hàng ngàn dự án phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ…về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu.

Do đó, chính quyền các địa phương cần chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các Bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo cáo chính phủ. Đồng thời cần rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ…

Đồng quan điểm, ông Joseph Low, Chủ tịch Bộ phận Bất động sản Tập đoàn Keppel tại Việt Nam nhìn nhận: Hiện nay, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam bị hạn chế bởi các thách thức đa dạng như vấn đề thanh khoản, thủ tục phê duyệt dự án không rõ ràng và phức tạp.

“Nếu không giải quyết, các vấn đề này sẽ làm tăng sự không ổn định trên thị trường, dẫn đến tăng chi phí xây dựng và cuối cùng là giá bán nhà cao hơn cho người dân”, ông Joseph Low nhấn mạnh.

Doanh thu sụt giảm, mất thị trường, lượng tồn kho lớn và thiếu dòng tiền khiến nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) khó khăn, dẫn tới tỷ lệ giải thể tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, doanh nghiệp đăng ký thành lập mới giảm tới 56,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, từ đầu năm đến nay doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về sự tụt giảm số lượng doanh nghiệp thành lập mới. Cụ thể, trong 7 tháng qua, bất động sản có 2.622 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, giảm tới 56,2% so với cùng kỳ năm 2022. Số lượng doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản giải thể trong 7 tháng qua là 756 doanh nghiệp, cũng tăng 17% so với cùng kỳ năm trước.

Các chuyên gia nhận định, số liệu trên phản ánh đúng tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Thị trường bất động sản vẫn khó khăn do chịu ảnh hưởng từ nhiều nguyên nhân khách quan như dịch bệnh và chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tăng trưởng kinh tế giảm…

Cùng đó là nguyên nhân chủ quan do hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… cũng như vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án chưa được tháo gỡ một cách triệt để.

Áp lực chi phí tài chính tăng cao trong khi dòng tiền “khan hiếm” vì không bán được hàng, không huy động được vốn từ trái phiếu, không đủ tiêu chuẩn vay vốn tín dụng… khiến sức khỏe doanh nghiệp bất động sản ngày càng suy yếu.

Dự báo về thị trường bất động sản nửa cuối năm, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách mới nhằm tăng tính đồng bộ cho các giải pháp hỗ trợ thị trường. Chính phủ sẽ tiếp tục mạnh tay hơn trong việc chỉ đạo, đảm bảo thúc đẩy các nghị định/nghị quyết/thông tư đã ban hành trong 06 tháng vừa rồi phát huy được tác dụng thiết thực.

Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khả năng cao sẽ bắt đầu được giải ngân vào cuối quý III cho các dự án đúng đối tượng. Theo đó, số lượng khách hàng tiếp cận được các gói vay với lãi suất ưu đãi sẽ tăng dần. Điều này góp phần giúp thị trường dần trở lên nhộn nhịp hơn.

VARS cũng cho rằng, 6 tháng cuối năm hoạt động M&A tiếp tục sôi động. Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III, theo đó có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quý IV/2023. Tuy nhiên số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý IV/2023 thậm chí kéo dài sang quý II/2024. Khi M&A đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các Chủ doanh nghiệp thu được tiền từ M&A cũng có nguồn để quay lại thực hiện các dự án còn giữ lại.

“Có nhiều cơ sở để kỳ vọng sự phục hồi dần của thị trường, đặc biệt là từ cuối quý III cho đến hết năm 2023. Tuy nhiên, cần xác định rõ tinh thần lạc quan phải đi kèm với tâm thế cẩn trọng”, VARS dự báo.

Trong khi đó, dù nhận định thị trường sẽ còn phải đối mặt nhiều khó khăn nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, so với 6 tháng cuối năm 2022 và quý I năm nay, quý II vừa qua đã có thêm nhiều sắc màu tươi sáng hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý II. Tại TP.HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán. Theo đó, lượt tìm kiếm căn hộ quận Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, Quận 9 và Quận 10 tăng từ 5-9% tại các.

Còn ở thị trường Hà Nội, nhìn chung giao dịch căn hộ có phần hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua cải thiện ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Niêm, Long Biên, Hà Đông với mức tăng từ 2- 6% so với quý trước. Đất nền tại khu vực Hoài Đức và Thanh Trì đã có tăng trưởng thấy rõ trở lại ở từ 4-6% cả nhu cầu mua và giá bán.

Đáng chú ý về chính sách “tháo gỡ” khó khăn cho thị trường bất động sản, được sự chỉ đạo của Chính phủ, trong 6 tháng qua Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành. Nút thắt lãi suất chính là vấn đề được thị trường quan tâm. Nếu giảm được lãi suất huy động sẽ giảm được lãi suất cho vay, kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ.