(Longform) Thị trường bất động sản đã xuất hiện những dấu hiệu tích cực 15/08/2023

(KDTT) – Sau hơn một năm thị trường bất động sản chìm trong khủng hoảng. Theo đó, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã ban hành loạt giải pháp nhằm “giải cứu” thị trường. Tính đến thời điểm hiện tại, mặc dù thị trường chưa thể khởi sắc ngay lập tức, tuy nhiên đã xuất hiện những dấu hiệu tích cực hơn so với thời điểm cách đây hơn 1 năm.

Có thể nói thị trường bất động sản đã chải qua hơn 1 năm cực kỳ ảm đạm, từ nguồn cung đến thanh khoản trên thị trường sụt giảm nghiêm trọng, tâm lý nhà đầu tư thì “e dè” không dám mạnh tay “xuống tiền”. Các chủ đầu tư thì cũng liên tục phải điều chỉnh tiến độ tại các dự án, thậm chí đa số các doanh nghiệp địa ốc đã phải tái cấu trúc, tinh giảm nhân sự, cắt giảm nhân viên để duy trì hoạt động trong giai đoạn khó khăn vừa qua.

Nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư liên tục tung những chính sách chiết khấu,ưu đãi để thu hút người mua nhưng vẫn cực kỳ “hiếm khách”. Trong khi đó, nhiều chủ đất cũng ồ ạt rao bán, giá liên tục giảm mạnh nhưng khó tìm được khách mua.

Trước những khó khăn mà thị trường bất động sản đã phải đối mặt trong suốt hơn 1 năm qua, Chính phủ cùng các cơ quan quản lý nhà nước cũng đã liên tục đưa ra những chính sách nhằm “giải cứu” thị trường, “giải cứu” doanh nghiệp thoát khỏi “cơn bĩ cực” này.

Theo đó, có thể thấy, bước sang năm 2023, có thời điểm chỉ trong hai tháng Chính phủ đưa ra 4 quyết sách vô cùng quan trọng với thị trường bất động sản.

Đó là Nghị định 08 ngày 5/3/2023 về tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó doanh nghiêp bất động sản được đáo hạn trái phiếu, làm cơ sở pháp lý để doanh nghiêp đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu…

Nghị quyết 33 ban hành ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đề án 338 ngày 3/4/2023 về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Đề án này là cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội.

Nghị định số 10 ngày 3/4/2023 hướng dẫn Luật Đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn nhiều “chất xúc tác” khác, góp phần dự báo sẽ làm ấm thị trường bất động sản như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hay mục tiêu giải ngân đạt ít nhất 95% trong tổng số hơn 700.000 tỷ đồng vốn đầu tư công năm 2023…

Cùng với đó, Tổ công tác của Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng đã làm việc với các địa phương, một số tập đoàn, doanh nghiệp dần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp. Đặc biệt, trong bối cảnh khó khăn, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành 0,5% – 2%/năm và các giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng…

Có thể nói, chưa khi nào các giải pháp để cứu thị trường BĐS lại được ban hành nhiều như trong nửa đầu năm 2023, song chính sách nào đi vào thị trường cũng cần có độ trễ nhất định.

Nói về vấn đề này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, trễ bao lâu còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: sức khỏe doanh nghiệp, hệ thống thực thi chính sách; bối cảnh trong nước, thế giới… Tuy nhiên, chúng ta không thể phủ nhận, dù chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế.

Mà ở đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Từ đó, khiến nguồn cung khan hiếm, xảy ra tình trạng đầu cơ, tạo rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.

Ngoài ra, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái tiếp theo của Chính phủ. Giá bất động sản vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng, không xuất hiện giao dịch.

Chưa kể, hậu quả của cơn sốt đất năm 2020, 2021 đã đẩy giá quá cao khiến thị trường không còn nhiều dư địa tăng giá, khó thu hút nhà đầu tư. Giá nhà quá cao cũng làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực khó có khả năng tiếp cận.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay; quý II tốt hơn quý I (tăng 7 điểm % về lượng giao dịch BĐS nhà ở); các khu công nghiệp có tỉ lệ lấp đầy hiện nay khoảng 76%. Ngoài ra, trên thị trường chứng khoán, theo đánh giá của nhà đầu tư, giá cổ phiếu BĐS tăng 18% và giá cổ phiếu doanh nghiệp xây dựng tăng 39%…

Trên cơ sở thực trạng những khó khăn mà thị trường bất động sản vẫn đang phải đối mặt, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp cần thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa; chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ,…; cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành.

Bên cạnh đó, đối với các dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề (chẳng hạn như đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng…). Đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, giải phóng nhiều dự án BĐS nhà ở đang chờ bán.

Vốn cho thị trường bất động sản cũng là vấn đề hết sức quan trọng. Về tín dụng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước; kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng (thí dụ, về tài sản bảo đảm…); cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn.

Về trái phiếu doanh nghiệp, chuyên gia này kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định số 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực cuối năm 2023; sớm khuyến khích phát hành TPDN ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt. Ngoài ra, nghiên cứu thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn ngân sách nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm.

Về nguồn cung, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị cần đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý, trong đó cần phát huy vai trò của địa phương rất quan trọng, cùng với sự vào cuộc của các Tổ công tác; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội (như đã từng làm giai đoạn 2013-2016)…

“Về phía doanh nghiệp, cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể, thực hiện đúng các cam kết về trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giao hàng nhà ở, thiện chí hợp tác với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư về vay vốn, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cơ cấu lại nợ, phương án kinh doanh khả thi…, mới có thể đồng hành giải quyết khó khăn được”, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị.

Trong khi đó, theo Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, bên cạnh sự nỗ lực của Chính phủ, các doanh nghiệp, các chủ đầu tư xây dựng dự án, các công ty môi giới không thể chỉ ngồi chờ đợi những chính sách giải cứu từ Chính phủ, bộ, ngành, các cơ quan quản lý, mà chính họ phải chủ động đi tìm các nguồn vốn, chủ động tháo gỡ khó khăn của chính mình.

Liên quan đến nguồn vốn cho bất động sản, trong thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần điều chỉnh lãi suất, nhưng có nhiều ý kiến cho rằng DN vẫn chưa tiếp cận được nguồn tín dụng có lãi suất như kỳ vọng.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, phải có công cụ nào khác ngoài vấn đề lãi suất. Chúng ta chỉ xoay quanh vấn đề lãi suất mà không thấy có hiệu quả như mong muốn. Giải pháp tôi đã nhiều lần đề nghị, đó là Chính phủ nên thành lập một quỹ bảo lãnh tín dụng quốc gia thay cho các quỹ bảo lãnh tín dụng địa phương vốn rất nhỏ và èo uột để bảo lãnh cho các doanh nghiệp, người dân vay vốn.

Đồng thời, bên cạnh sự nỗ lực của Chính phủ, các doanh nghiệp, các chủ đầu tư xây dựng dự án, các công ty môi giới không thể chỉ ngồi chờ đợi những chính sách giải cứu từ Chính phủ, bộ, ngành, các cơ quan quản lý được, mà chính họ phải chủ động đi tìm các nguồn vốn, gõ tất cả mọi cửa để tiếp cận các nguồn vốn. Đến cuối cùng, họ nên thông qua các hiệp hội có ý kiến lên Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, thậm chí, có những vấn đề các hiệp hội có thể trực tiếp trao đổi với các ngân hàng.

Các doanh nghiệp bất động sản phải tập hợp với nhau thành một lực lượng, có những hiến kế đối với Chính phủ, các đối tác như quỹ đầu tư, ngân hàng, chủ đầu tư trái phiếu, hiệp hội trái phiếu … để trao đổi về các nguồn vốn. Các doanh nghiệp phải hiểu rằng, không ai có thể giúp mình nếu họ không tự giúp mình. Chính phủ cũng đã và đang phải giải quyết nhiều khó khăn khác của nền kinh tế, do đó, các thành phần kinh tế phải chủ động hơn trong việc tự giải quyết khó khăn của chính mình.

Nhiều doanh nghiệp là tác giả của những sai phạm, và họ cũng đang chịu hậu quả của chính những sai phạm của mình. Do đó, doanh nghiệp cần phải kiểm điểm lại hoạt động của mình, và đặc biệt là xem xét lại các sản phẩm của họ cho xã hội, xem những sản phẩm của họ có thực sự phù hợp với xã hội không, hay chỉ tập trung vào những phân khúc đắt đỏ, xa xỉ, là môi trường đầu tư cho giới nhà giàu, giới đầu cơ, rửa tiền. Nếu cần thanh lý tài sản đang nắm giữ thì các doanh nghiệp cũng cần chấp nhận làm điều đó để khai thông dòng vốn của doanh nghiệp, khai thông thị trường, để có các cơ hội trong tương lai, nếu không sẽ đến lúc doanh nghiệp không thể trụ vững, sẽ khánh kiệt. Vì tương lai của thị trường cũng như của chính doanh nghiệp thì các doanh nghiệp phải có nhiều giải pháp, thậm chí có thể doanh nghiệp phải chấp nhận hi sinh lợi nhuận của chính mình.

Trong thời điểm thị trường còn nhiều khó khăn thì có một điểm đáng khích lệ đó là các chủ đầu tư đã tung ra ra các chương trình kích cầu, chính sách bán hàng ưu đãi. Đây cũng được coi là một cách để giúp thanh khoản thị trường được cải thiện.

Đơn cử như, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết từ đầu năm đến nay, các chủ đầu tư cũng như Hưng Thịnh đã đưa ra nhiều chính sách kích cầu tốt nhất từ trước đến nay, giúp hạ giá thành. Theo ông Dũng, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách như giãn tiến độ thanh toán 5-7 năm, giảm tỉ lệ đóng tiền cọc xuống còn 4-6% thay vì 10% như trước, ngoài ra còn giảm lãi suất, hỗ trợ lãi suất cho người mua đến 4 năm thông qua tài trợ của ngân hàng…

Hay như đại diện Masterise Homes cho biết nhu cầu mua nhà trên thị trường vẫn rất lớn, nhưng hiện nhà đầu tư đang chần chừ vì còn tâm lý chờ đợi, lo ngại về các yếu tố khách quan của thị trường, phổ biến nhất là bài toán kế hoạch tài chính mua nhà. Do đó, doanh nghiệp này đã đưa ra những chính sách ưu đãi để hỗ trợ người mua căn hộ không gặp áp lực tài chính lớn.

Trong đó, với dự án Lumière Boulevard tại TP Thủ Đức, doanh nghiệp này đưa ra các hình thức thanh toán như chỉ trả 50% trong 3 năm nhận nhà ở ngay, 10 tháng tiếp theo mỗi tháng trả 5%, tặng gói nội thất…

Hay có thể vay đến 80% với các ưu đãi như ân hạn nợ gốc đến 38 tháng, hỗ trợ lãi suất 0% trong 14 tháng, tặng 12 tháng phí quản lý, voucher nội thất lên đến 500 triệu đồng… Với các dự án khác, chủ đầu tư này cũng áp dụng chương trình tặng gói nội thất, ân hạn nợ gốc, lãi lên đến 36 tháng, chiết khấu 13-15%…

Trong khi đó, Công ty CP Địa ốc Phú Long cũng cho biết với dự án Essensia Sky (đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè), doanh nghiệp này đã tung ra chính sách “mua nhà nhẹ vốn”. Cụ thể, khách hàng thanh toán 30% giá trị căn hộ trong vòng 3 năm cho đến khi nhận nhà và được HDBank cam kết hỗ trợ cho vay đến 80% giá trị hợp đồng với thời gian vay tối đa là 35 năm, ân hạn nợ gốc, miễn lãi suất tối đa 24 tháng cùng nhiều ưu đãi khác.

Mặc dù không thể phủ nhận những điểm tích cực đã bắt đầu xuất hiện trên bức tranh “tối màu” của thị trường bất động sản, tuy nhiên để thị trường bất động sản thực sự “trời quang, mây tạnh” thì lại là vấn đề thời gian.

Theo đó, nhiều chuyên gia cho rằng, nay đến cuối năm, thị trường sẽ ấm dần lên khi niềm tin của khách hàng đang được vực dậy. Thời gian qua, một số nơi đã có giao dịch trở lại ở cả phân khúc đất nền, căn hộ.

Gói tín dụng 120 nghìn tỷ khả năng cao sẽ bắt đầu được giải ngân vào cuối quý III năm nay cho các dự án đúng đối tượng. Số lượng khách hàng tiếp cận được các gói vay với lãi suất ưu đãi sẽ tăng dần. Góp phần giúp thị trường dần trở lên nhộn nhịp hơn.

Nguồn cung từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tình trạng pháp lý tốt từ các chủ đầu tư uy tín khả năng cao sẽ được cải thiện. Thị trường sẽ rục rịch đón nhận thêm nguồn cung mới từ các dự án nhà ở xã hội trong 6 tháng cuối năm. Đến cuối quý 3, khả năng thị trường phân khúc bình dân sẽ có dấu hiệu hồi phục một cách rõ rệt hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, các chính sách của Chính phủ dự kiến cần thời gian để thị trường thẩm thấu. Theo đó, tâm lý nhà đầu tư đã dần tích cực và góp phần để đà phục hồi diễn ra nhanh hơn trong thời gian tới.

“Diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu bất động sản trở về với giá trị thực. Thị trường bất động sản sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay”, ông Quốc Anh dự báo.