Longform: Cơ hội nào cho bất động sản khu công nghiệp vào nửa cuối năm 2023? 23/08/2023

(KDTT) – Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử cũng chọn Việt Nam là điểm đến.

Mặc dù thị trường bất động sản Khu công nghiệp đang đứng trước nhiều thuận lợi nổi trội nhưng xen vào đó cũng có nhiều thách thức mà thị trường này cần phải đối mặt và giải quyết thách thức đó.

Trong báo cáo mới đây, Công ty chứng khoán VnDirect cho biết, các yếu tố tích cực hỗ trợ bất động sản khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do những thách thức dần xuất hiện.

Thách thức đầu tiên là thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới từ nửa sau năm 2023 do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Cụ thể, với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. Trong khi đó, với thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, nhưng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Thứ hai, khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực. Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong Q1/23 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.

Thứ ba, thời điểm áp dụng thuế tổi thiểu toàn cầu đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Như tại Malaysia và Indonesia đã ban hành thuế bổ sung tối thiểu nội địa, song song với việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Hay Thái Lan cũng đang chủ động ưu tiên nghiên cứu và triển khai thuế bổ sung tối thiểu nội địa.

Trong khi đó, ở Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam hiện đang đưa ra ưu đãi thuế quan ở mức 10% – 17%. Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5% – 9%.

Trong bối cảnh khó khăn đó, VnDirect cho rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng chuyển dịch. Theo đó, các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế. Bên cạnh đó, sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

Công ty chứng khoán này cho rằng, một số nhà phát triển khu công nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và có vị trí chiến lược tại thị trường cấp 2 có thể biến những thách thức thành cơ hội.

Dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục sôi động trong năm nay trước bối cảnh các thủ phủ công nghiệp cũ dần lấp đầy sẽ tiếp tục khiến giá thuê đi lên, đồng thời thúc đẩy mở rộng các quỹ đất công nghiệp mới.

Nhận định về thị trường bất động sản Khu công nghiệp từ đầu năm 2023, GS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính cho biết, rất khó để đánh giá lạc quan mạnh về thị trường bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, trong bức tranh u ám của thị trường bất động sản thời gian tới thì vẫn có những điểm sáng nhất định.

Theo BVSC nhận định, cơ hội của ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023 là vẫn còn. Đơn vị này cũng cho rằng, các doanh nghiệp được hưởng lợi trong thời gian tới là những doanh nghiệp còn nhiều đất thương phẩm sẵn sàng bán, vị trí thuận lợi, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển vốn FDI từ Trung Quốc cũng như được ưa thích bởi các doanh nghiệp chế biến chế tạo, công nghệ cao, điện khí, …

Bên cạnh đó là doanh nghiệp có lợi thế về vị trí và quan hệ với nhà đầu tư để giữ vùng giá cao của giá chào thuê và định giá hấp dẫn.

Đồng quan điểm, các chuyên gia của Savills Việt Nam dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục cao trong năm nay; trong đó, điểm đáng chú ý là xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu),…

Giới chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng dự báo, trong giai đoạn 2023-2023, thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc sẽ đón 1,4 triệu m2 nhà xưởng và 0,7 triệu m2 nhà kho. Dự kiến nhu cầu đối với hai loại hình này sẽ tiếp tục được duy trì nếu khu vực miền Bắc tiếp tục phát huy vị thế thu hút đầu tư.

Giá thuê loại hình đất khu công nghiệp dự kiến sẽ liên tục tăng cao do nguồn cung đất hạn chế trong ngắn hạn trong bối cảnh nhu cầu cao. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự kiến tăng chậm hơn hoặc không đổi.

Trong tương lai không xa, các tiêu chuẩn này sẽ trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, báo cáo của VARS còn cho thấy, mô hình nhà xưởng đa tầng sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới. Hiện tại, mô hình này đang nhận được nhiều sự quan tâm tại khu vực miền Bắc. Trong đó, Bắc Giang và Hưng Yên là những địa phương tiên phong.

Về triển vọng trong tương lai gần, ông Thomas nhận định từ giờ đến cuối năm các giao dịch vẫn tiếp tục diễn ra và tình trạng nguồn cung vẫn rất dồi dào. Đối với nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, sức hút của các tỉnh như Hải Phòng sẽ ngày càng tăng trong mắt các nhà đầu tư cũng như khách thuê. Ngoài ra, Bắc Ninh cũng đang là một lựa chọn lý tưởng cho các khách thuê trong và ngoài nước cũng như các chủ đầu tư phát triển kho xưởng xây sẵn, khi thành phố này đã vương lên là địa phương xếp thứ 3 trong việc thu hút nguồn vốn FDI.

GS.TS Nguyễn Mại – Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài – nhìn nhận, cơ hội vẫn rất rộng mở cho Việt Nam, với điều kiện phải biết cách chọn lựa để nâng cấp chất lượng đầu tư và giữ vững tinh thần đồng hành, lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ, tạo môi trường thuận lợi để vừa thu hút nhưng cũng vừa giữ chân các nhà đầu tư lớn.

Bài viết: HÀ THU

Trình bày: KT

Theo KDPT