Doanh nghiệp bất động sản nỗ lực “sạch” nợ trái phiếu 03/02/2024

Không còn gánh nặng trái phiếu

Sau giai đoạn khủng hoảng, ở thời điểm hiện tại, thị trường trái phiếu đã có nhiều khởi sắc: Lượng phát hành mới tăng cao, số doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ thanh toán giảm rõ rệt, đặc biệt nhiều doanh nghiệp xoá sạch được nợ trái phiếu. Theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), trong năm 2023, có 35 công ty tất toán hết nợ trái phiếu, chủ yếu mua lại trước hạn, với tổng số tiền thanh toán cho các trái chủ hơn 20.000 tỷ đồng.

Doanh nghiệp địa ốc nỗ lực “sạch” nợ trái phiếu. (Ảnh minh hoạ: YT)

Chẳng hạn, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HoSE: KBC) đã xoá toàn bộ 2.400 tỷ đồng nợ trái phiếu ra khỏi sổ sách. Cụ thể, KBC trả nợ đúng hạn trái phiếu KBCH2123001 (đáo hạn ngày 22/2/2023), trị giá 400 tỷ đồng; mua lại trước hạn toàn bộ trái phiếu KBCH2123002 (đáo hạn ngày 3/6/2023), trị giá 1.000 tỷ đồng, hoàn tất thanh toán vào ngày 5/4/2023; mua trước hạn toàn bộ lô trái phiếu KBCH2123004 (đáo hạn ngày 11/11/2024), trị giá 1.000 tỷ đồng, hoàn tất thanh toán vào ngày 31/3/2023.

Hay Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) trong tháng cuối năm 2023 đã chi gần 459 tỷ đồng mua lại phần giá trị còn lại của 2 lô trái phiếu có mệnh giá 800 tỷ đồng, chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0. Nhìn lại đỉnh điểm dư nợ của PDR tại thời điểm cuối năm 2022, hơn 4.300 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu khoảng 2.500 tỷ đồng thì kết quả trên là tín hiệu tích cực của doanh nghiệp.

Ngoài ra, trong năm 2023, một số doanh nghiệp địa ốc khác cũng đẩy mạnh việc hoàn tất nghĩa vụ nợ trái phiếu và mua lại trước hạn như Công ty TNHH Điền Phát Land, Công ty TNHH Hoa Kim Anh, Công ty TNHH Vinh An Điền, Công ty Cổ phần City Garden, Công ty Cổ phần Hong Lim Land, Công ty Cổ phần Địa ốc Downtown, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB), Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (HoSE: CEO), Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HoSE: HDG)…

Cụ thể, CEO có 220 tỷ đồng nợ trái phiếu từ đầu năm, trước khi chủ động giảm toàn bộ gánh nặng trái phiếu từ giữa năm 2023. HDG cũng không còn nợ trái phiếu sau khi thanh toán 210 tỷ đồng trong quý I/2023.

Tương tự, NBB chi nốt 290 tỷ đồng trong nỗ lực xóa toàn bộ khoản nợ 490 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm, phát hành vào tháng 06/2021. Số tiền huy động được dùng để hợp tác đầu tư với Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm. Ngoài ra, NBB còn thể hiện mục đích huy động 200 tỷ đồng trái phiếu đợt 2 dùng để làm dự án khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi ở tỉnh Quảng Ngãi.

Mở bát năm 2024, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) thông báo sẽ tất toán hết 300 tỷ đồng dư nợ trái phiếu trong nửa đầu năm nay. Nguồn tiền chi trả đến từ việc thu tiền theo tiến độ đối với các sản phẩm đã bán tại dự án Westgate (Bình Chánh).

AGG bắt đầu huy động trái phiếu từ năm 2020, hầu hết là trái phiếu được bảo đảm bằng tài sản và sử dụng đúng mục đích đầu tư vào một số dự án bất động sản hoặc hiện thực hóa chiến lược mua bán, sáp nhập (M&A) gia tăng tiềm lực quỹ đất. Từ năm 2020 đến năm 2023, công ty đã thực hiện mua lại trước hạn hoặc đúng hạn hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu.

Theo các chuyên gia, việc các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn, tất toán sạch nợ trái phiếu trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn giúp doanh nghiệp đảm bảo danh tiếng, củng cố niềm tin của nhà đầu tư, thuận lợi cho các đợt huy động vốn sau.

Vẫn còn nhiều thách thức

Dù đã qua thời điểm khó khăn nhất, song thị trường thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm nay vẫn còn nhiều thách thức.

Theo báo cáo mới nhất của Fiingroup, tổng giá trị thanh toán trái phiếu (bao gồm cả gốc và lãi) đến hạn cả năm 2024 ở mức cao, lên tới 376.500 tỷ đồng. Trái phiếu của tổ chức phát hành phi ngân hàng đến hạn ở mức 282.000 tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm giá trị cao nhất, đạt 154.800 tỷ đồng (giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng).

Thêm nữa, năm 2024, các quy định của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (Nghị định 65) chính thức triển khai đầy đủ sau một thời gian giãn, hoãn theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP (Nghị định 08). Việc quay lại thực hiện Nghị định 65 sẽ gây áp lực nhất định cho doanh nghiệp phát hành. Tuy nhiên, về lâu dài, thực hiện đầy đủ nghị định này sẽ tốt hơn cho thị trường, giúp lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư.

Đây là thách thức lớn với doanh nghiệp bất động sản khi nhiều đơn vị vẫn nặng gánh nợ trái phiếu, phải đàm phán với các trái chủ để gia hạn nợ, phải tái cấu trúc bằng nhiều hình thức.

Tuy vậy, với xu hướng thị trường bất động sản đi lên trong năm 2024, nhà đầu tư có quyền đặt kỳ vọng về một triển vọng sáng sủa hơn với thị trường trái phiếu nói chung, các doanh nghiệp bất động sản đang đối diện áp lực đáo hạn trái phiếu nói riêng. Triển vọng ấy, không hẳn là không có đơn vị nào “vỡ nợ kỹ thuật”, nhưng chí ít, sẽ không có cú sốc lớn nào xảy ra./.