Thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội: Giá giảm, người mua đồng loạt “tháo chạy”? 13/04/2023

Thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội: Giá giảm, người mua đồng loạt “tháo chạy”?

Theo đó, đơn vị này cho biết nguồn cung mới chỉ gồm 29 căn biệt thự từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giảm 36% theo quý và 96% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 759 căn từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và 50% theo năm. Tuy nhiên, 275 căn nguồn cung sơ cấp phải tạm đóng bảng hàng để các chủ đầu tư sử dụng bất động sản cho việc thanh toán trái phiếu, hoặc đang điều chỉnh lại giá.

Không chỉ nguồn cung hạn chế mà giao dịch cũng ảm đạm. Cụ thể chỉ có 88 giao dịch ở quý 1, giảm 47% theo quý và 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 12% là mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 9 điểm % theo quý và 32 điểm % theo năm. 69% lượng giao dịch quý này đến từ các dự án ở huyện Mê Linh, Gia Lâm.

Bên cạnh đó, Giá sơ cấp biệt thự giảm 14% theo quý xuống còn 111 triệu đồng/m2 đất, liền kề giảm 3% theo quý xuống 167 triệu đồng/m2 đất. Theo đơn vị nghiên cứu, sự sụt giảm này là do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại huyện Mê Linh.

Savills phân tích, chính việc nguồn cung sơ cấp hạn chế cùng giá sơ cấp cao dẫn đến dịch chuyển nguồn cầu cho thị trường thứ cấp. Quý I/2023, giá thứ cấp trung bình đạt 22 tỷ VND/căn, thấp hơn 17% so giá sơ cấp.

Chuyên gia của Savills cũng cho rằng, đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao. Những chi phí này bao gồm: chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm. Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua bán khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn tới rất khó khăn khi điều chỉnh giá.

Do đó, trong ngắn hạn, giá biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội vẫn khó giảm thêm.

Đánh giá về triển vọng của phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nộ trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn Savill Hà Nội đánh giá, nghị quyết 33/NQ-CP 2023 được ban hành vào tháng 3/2023 là cơ chế tháo gỡ khó khăn, tạo tiền đề cho bất động sản phát triển.

Mặt khác, cơ sở hạ tầng cũng là điều kiện hỗ trợ thị trường. Điển hình như dự án cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn-Cầu Giấy), đường vành đai 3,5 và vành đai 4, thì những khu vực lân cận các dự án này gồm: Hoài Đức, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm (phía tây), Gia Lâm và Long Biên (phía đông) và Hoàng Mai, Thanh Trì (phía Nam) sẽ được hưởng lợi. Đặc biệt kể từ khi tuyến Metro số 2A đưa vào hoạt động vào quý 4/2021, giá thứ cấp biệt thự tại quận Hà Đông tăng 37%, nhà liền kề tăng 26% và shophouse tăng 6%.

Cùng đưa ra ý kiến về thị trường biệt thự, nhà liền kề, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định: “Dù tình hình giao dịch quý đầu chậm, nhưng sự phát triển hạ tầng và các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ được kỳ vọng hỗ trợ phát triển thị trường trong thời gian tới”.

Theo Báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý I/2023 của Công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL Việt Nam) công bố trước đó cho thấy, nguồn cung thị trường nhà liền thổ gồm nhà liền kề, biệt thự tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn ngừng mở bán trong quý I năm nay. Bên cạnh nguồn cung mới giảm sâu, do tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân khiến hoạt động giao dịch trong quý I của thị trường nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) gần như đóng băng.

Theo bà Trang Lê – Giám đốc cấp cao khối tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam, đa số các dự án có mức giá thấp so với mức trung bình của thị trường (dưới 6.500 USD/m2, tương đương 153 triệu đồng/m2) đã đóng bảng hàng do chủ đầu tư áp dụng chiến lược “chờ và xem” khiến giỏ hàng sơ cấp quý này chủ yếu còn lại các dự án giá cao, khiến giá bán trung bình của nhà liền kề, biệt thự tăng 9,02% theo quý, đạt mức 7.134 USD/m2 (khoảng 167 triệu đồng/m2) đất trong quý I.

“Nếu loại bỏ yếu tố thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, giá bán trung bình của các dự án hiện hữu đều giảm nhẹ 0,8% theo quý do các chủ đầu tư đều không thay đổi nhiều về bảng giá và chính sách bán hàng”, bà Trang Lê nói.

Nhớ lại thời điểm cuối năm 2022, phân khúc bất động sản triệu đô như liền kề, shophouse tại các khu đô thị cao cấp hoặc các biệt thự nghỉ dưỡng tại các thị trường phát triển mạnh về du lịch bắt đầu có dấu hiệu mất thanh khoản. Một số dự án không phát sinh giao dịch trong nhiều tháng liền.

Do đó, các nhà đầu tư chịu áp lực tài chính quá lớn liên tục chào bán cắt lỗ với mức giá giảm từ 15 – 20%.

Điển hình như một dự án biệt thự liền kề rộng 96m2, cao 4 tầng 1 tum thuộc dòng cao cấp ở gần Hà Nội khi đó được rao bán với mức cắt lỗ 2 tỷ đồng. Được biết, giá gốc của các căn biệt thự trước đó là gần 14,5 tỷ đồng. Nếu thanh toán trước 30% thì ngân hàng hỗ trợ vay 70% không lãi suất đến tháng 6/2023.

Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, 2020 và 2021 là hai năm tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản nên rất nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào đầu tư. Nhiều người trong số họ sử dụng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng bởi hai năm này do tác động của dịch bệnh nên lãi vay xuống rất thấp.

Tuy nhiên, các chương trình ưu đãi lãi suất với người vay mua bất động sản thường chỉ diễn ra trong một năm, đến năm 2022, phần lớn các chương trình đều kết thúc. Lãi suất thả nổi tăng theo động thái điều chỉnh tăng lãi suất của các ngân hàng đã tác động tiêu cực đến những người đầu tư bất động sản. Chính bởi vậy mà khi lãi suất vay liên tục tăng, những nhà đầu tư vốn mỏng không thể tiếp tục “gồng”, buộc phải giảm giá sâu sản phẩm sau những lần giảm nhẹ mà chưa thanh khoản được.

Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường không hiếm những thông tin rao bán liền kề, shophouse với mức giảm tới 30%, thậm chí có nhà đầu tư rao tặng cả vài tỷ đồng khi nhượng lại biệt thự.

Dù giá đã giảm, thậm chí cắt lỗ nhưng giao dịch vẫn ảm đạm.

Lấy đơn cử như tại một khu đô thị trên địa bàn huyện Hoài Đức, với hàng nghìn căn liền kề, shophouse đã hoàn thiện phần thô, hiện đang được rao bán giảm 30% giá so với một năm trước đó. Điển hình, thông tin một căn liền kề hoàn thiện thô với 4 tầng tại một dự án nằm liền kề tuyến vành đai 3,5 có diện tích 90m2 hiện đang được rao bán 6 tỷ – 7 tỷ đồng, tùy vị trí.